Preliminare di preliminare: no alla nullità senza verificare l’esistenza di una causa concreta

Il giudice non può considerare nullo per difetto di causa un accordo, ritenendolo riconducibile ad un preliminare di preliminare, senza verificare l’esistenza di una causa concreta. Una verifica che, se positiva è tale da renderlo meritevole di tutela da parte dell’ordinamento, in quanto inserito in una sequenza procedimentale differenziata, secondo un programma di interessi realizzato gradualmente.

L’esistenza di una causa concreta

La Corte di cassazione, con la sentenza 23736, accoglie, sul punto, la richiesta del ricorrente di rivedere la sentenza con la quale la Corte d’Appello aveva considerato nulla per difetto di causa una scrittura privata, con la quale una società si impegnava ad alienare un immobile in favore del ricorrente. Per i giudici territoriali la scrittura era da considerare come preliminare di un preliminare e come tale non degno di tutela. La Cassazione ricorda che i giudici di legittimità, a Sezioni unite, hanno sciolto le incertezze sull’ammissibilità del cosiddetto preliminare di preliminare.

I chiarimenti delle Sezioni unite

Il Supremo consesso ha chiarito che in caso di «contrattazione preliminare relativa a una compravendita immobiliare scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti». Nel caso di esito negativo, potrà considerare produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare. E questo «qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interssi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare». Passaggi che la Corte d’Appello non ha fatto, limitandosi ad una verifica iniziale sulla riconducibilità dell’accordo concluso ad un contratto preliminare, senza indagare sull’esistenza di una causa concreta.