Provvigione al mediatore solo se l’affare è concluso con il suo intervento

Osserva in sentenza il Tribunale di Milano (sezione V, sentenza 9 dicembre 2025 n. 9428) come, ai sensi dell’articolo 1755 del codice civile, il mediatore abbia diritto alla provvigione se l’affare è concluso “per effetto del suo intervento”; a tal fine non è necessario un nesso eziologico diretto ed esclusivo, essendo sufficiente che l’attività del mediatore costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, anche se le parti abbiano poi proseguito le trattative autonomamente o con l’intervento di altri soggetti.

E dunque, in tema di mediazione, il diritto alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice, che sussiste quando il mediatore abbia messo in relazione le parti, così da realizzare l’antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, indipendentemente dal suo intervento nelle varie fasi delle trattative sino alla stipulazione del contratto, sempre che questo possa ritenersi conseguenza prossima (o remota) dell’opera dell’intermediario tale che, senza di essa, secondo il principio della causalità adeguata, il contratto stesso non si sarebbe concluso.

Il mediatore è un operatore specializzato e, in quanto tale, è tenuto, nello svolgimento della sua attività, ad osservare la diligenza qualificata, coerente con la qualifica posseduta, ex articolo 1176, II, del codice civile, essendo obbligato a comunicare alle parti le circostanze a lui note e quelle conoscibili, capaci di incidere sul buon esito dell’affare. In particolare, nell’ipotesi della mediazione immobiliare, il mediatore è in condizione di verificare, mediante la semplice consultazione dei registri immobiliari se - al momento della stipula del preliminare - il bene sia, o meno, nella disponibilità della parte promittente venditrice. L’articolo 1759, I, del codice civile impone un particolare obbligo informativo - la cui ampiezza deve conformarsi alla natura professionale dell’attività del mediatore - che ricomprende tutte le notizie che questi è in grado di acquisire mediante le ordinarie visure presso i pubblici registri o le usuali verifiche volte ad assicurare la valutazione e la “sicurezza” dell’affare, non potendo neppure escludersi, in linea di principio, l’esigibilità di una più penetrante verifica degli elementi rilevanti sulla valutazione e sicurezza dell’affare, ove esso presenti - in concreto - particolari caratteristiche che impongano un più inteso sforzo di approfondimento.

Il principio di diritto cui si fa applicazione è dunque nel senso che il mediatore, tanto nell’ipotesi tipica in cui abbia agito in modo autonomo, quanto nell’ipotesi in cui si sia attivato su incarico di una delle parti (cosiddetta mediazione atipica, la quale costituisce in realtà un mandato), ha l’obbligo di comportarsi con correttezza e buona fede, e di riferire alle parti le circostanze dell’affare a sua conoscenza, ovvero che avrebbe dovuto conoscere con l’uso della diligenza da lui esigibile. Tra queste ultime rientrano necessariamente, nel caso di mediazione immobiliare, le informazioni sulla titolarità o eventuale contitolarità del diritto di proprietà in capo a più persone, sull’insolvenza di una delle parti, sull’esistenza di circostanze in base alle quali le parti avrebbero concluso il contratto con un diverso contenuto, su eventuali prelazioni e opzioni, sul rilascio delle autorizzazioni amministrative, sulla provenienza dei beni da donazioni suscettibili di riduzione, sulla solidità delle condizioni economiche dei contraenti, sulla presenza di iscrizioni o trascrizioni sull’immobile.

Quando poi un affare sia concluso nonostante la responsabilità del mediatore ex articolo 1759 del codice civile questa è indipendente, e non è esclusa, dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale; inoltre, la parte che sarebbe tenuta a corrispondere la provvigione può far valere l’inadempimento dell’obbligo di informazione proprio per sottrarsi al pagamento della stessa.

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