Recesso dal preliminare, quando il deposito cauzionale va richiesto all’agenzia
La Cassazione, sentenza n. 3596 depositata oggi, chiarisce che in caso di recesso legittimo dal preliminare di vendita, l’assegno va richiesto all’agenzia immobiliare
La Cassazione, sentenza n. 3596 depositata oggi, fornisce utili chiarimenti sull’assegno che viene di norma versato dall’acquirente alla firma del preliminare in una compravendita immobiliare. In caso di recesso per giustificato motivo, affinché esso venga considerato come caparra confirmatoria è infatti necessario averne esplicitato chiaramente la natura, viceversa verrà considerato soltanto come deposito cauzionale e se incassato dall’agenzia è a essa che ci si dovrà rivolgere per riottenerlo e non dunque al promittente venditore, che in questa ipotesi non entra neppure nella querelle.
Il promissario acquirente aveva convenuto davanti al Tribunale di Brescia il venditore, per inadempimento, chiedendone la condanna al pagamento di 40mila euro a titolo di esazione del doppio della caparra confirmatoria versata. Il convenuto aveva contestato di non aver ricevuto alcun pagamento dal momento che gli assegni erano stati emessi in favore dell’agenzia di mediazione sicché era escluso che la dazione integrasse una caparra confirmatoria. In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione all’acquirente. Proposto appello, la Corte territoriale ha riformato la decisione riducendo la condanna del venditore al pagamento di soli 20mila euro a titolo di restituzione della somma versata quale deposito cauzionale.
Il promittente alienante ha allora proposto ricorso in Cassazione sostenendo che il Collegio di merito lo aveva erroneamente ritenuto legittimato passivo, mentre, in realtà, egli non aveva ricevuto alcuna somma, corrisposta invece alla mediatrice, né la mediatrice avrebbe agito quale rappresentante del creditore, spendendone il nome.
E la Seconda sezione civile gli ha dato ragione affermando il seguente principio di diritto: “Nel caso di deposito cauzionale di una somma di denaro, collegato alla stipulazione di un preliminare di vendita, effettuato dal promissario acquirente in favore dell’agenzia di mediazione, senza che possa in alcun modo desumersi che essa abbia agito in rappresentanza del promittente alienante, l’azione di ripetizione dell’indebito oggettivo in ordine alla somma versata, di cui si rivendichi la restituzione, deve essere proposta verso l’agenzia di mediazione e non verso il promittente alienante, privo di legittimazione passiva”.
Il giudice di secondo grado, si legge nella decisione, “non dà alcuna contezza dell’esistenza di un potere rappresentativo della mediatrice ad incassare la somma contestata in nome e per conto del promittente venditore”. Sicché, prosegue, “difetta alcun elemento di collegamento che consenta di ritenere che, a fronte del dato pacifico del versamento di tale somma mediante assegno bancario intestato all’agenzia di mediazione, a titolo di deposito cauzionale da computare nel prezzo del rogito definitivo, la pretesa di ripetizione dovesse essere esercitata verso il promittente alienante”. “Solo ove vi fosse stato uno specifico mandato all’incasso ovvero il conferimento di un espresso potere rappresentativo, dell’azione di ripetizione avrebbe dovuto rispondere il mandante o il rappresentato”.
Nel caso concreto, invece, spiega la Corte, la somma risulta incassata dall’agenzia di mediazione, a titolo di deposito cauzionale, con la previsione che tale versamento sarebbe stato computato nella determinazione del prezzo complessivo da corrispondere al momento della stipula del definitivo. “In mancanza di alcun riferimento, neanche implicito, alla circostanza che tale incasso, per il titolo dedotto (recte deposito cauzionale, a garanzia di un eventuale obbligo di risarcimento del danno del cauzionante), avvenisse in nome per conto del promittente alienante – conclude la Cassazione -, il depositario doveva essere identificato direttamente nell’agenzia di mediazione, che avrebbe corrisposto la somma all’alienante al tempo della conclusione del contratto definitivo”.
