Civile

Riclassamento immobiliare: è illegittimo senza una motivazione congrua e pertinente con la singola unità

di Lorenzo Gigliati*

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Tratto da Plusplus24 e Smart24

In breve

L' avviso di accertamento catastale emesso a seguito di nuova determinazione di classamento e rendita catastale ai sensi e per gli effetti dell'art. 1, comma 355, legge n. 311/2004 deve essere accompagnato, a pena di illegittimità, da una motivazione congrua e pertinente con la singola unità è quanto stabilito dalla Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 27750 del 12 ottobre 2021.

1. Premessa

Con l'ordinanza in commento la Corte di Cassazione è tornata sul tema della motivazione della revisione parziale del classamento immobiliare ex art. 1, comma 355, l. n. 311/2004.
La ricorrente, infatti, era stata raggiunta da un avviso di accertamento catastale emesso a seguito di nuova determinazione di classamento e rendita catastale sull'immobile di sua proprietà sito in Roma. Nell'atto di accertamento impugnato, pur confermata la categoria A10, all'immobile in oggetto veniva attribuita la classe 7 – in luogo della precedente classe 3 – con conseguente notevole aumento di rendita catastale.
Nonostante i precedenti sfavorevoli delle Commissioni Tributarie, tanto provinciale quanto regionale, la Corte di Cassazione ha ritenuto fondata la censura sollevata con riferimento alla carenza di profili motivazionali congrui e pertinenti con la singola unità immobiliare oggetto del riclassamento.

2. La revisione parziale del classamento (art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004)

Per effetto dell'art. 1, comma 335, della legge n. 311/2004, non avendo il legislatore provveduto a dare attuazione alla prevista revisione generale degli estimi catastali, è stata disposta "la revisione parziale del classamento delle unità immobiliari di proprietà privata site in microzone comunali, per le quali il rapporto tra il valore medio di mercato individuato ai sensi del regolamento di cui al Decreto del Presidente della Repubblica 23 marzo 1998, n. 138, e il corrispondente valore medio catastale ai fini dell'applicazione dell'imposta comunale sugli immobili si discosta significativamente dall'analogo rapporto relativo all'insieme delle microzone comunali".

Le richiamate microzone individuano porzioni del territorio comunale con omogeneità di caratteri urbanistici, storico-ambientali, socio-economici, di dotazione dei servizi ed infrastrutture, di mercato omogeneo sul piano dei redditi e dei valori.
La disposta revisione è funzionale alla presa in considerazione, a fini di perequazione e riallineamento, degli incrementi di valore di mercato interessanti l'intera microzona - e quindi, indirettamente, le singole unità immobiliari in essa comprese.
Ne consegue, nell'interpretazione del citato art. 1, comma 335, che l'Amministrazione deve seguire un procedimento scomponibile, sul piano funzionale, in due fasi. Nella prima l'Amministrazione ha l'onere di accertare, e preliminarmente, di specificare in modo chiaro, preciso e analitico, e quindi di provare i presupposti di fatto che legittimano nel caso di specie la riclassificazione di massa. Nella seconda fase l'Amministrazione ha l'onere di dedurre e provare i parametri, i fattori determinativi ed i criteri per l'applicazione della riclassificazione alla singola unità immobiliare.

Il riclassamento di tutti gli immobili appartenenti alla microzona interessata, infatti, non può originare da interventi generalizzati che hanno riguardato l'intera porzione territoriale in questione (quali, interventi di riqualificazione urbana e di viabilità interna, vocazione commerciale della zona interessata, valenza attrattiva). Detti elementi possono, al più, costituire i presupposti che l'Amministrazione deve provare non solo nella loro esistenza e consistenza in via generale bensì anche in riferimento agli specifici immobili oggetto di rettifica, atteso che i medesimi potrebbero non aver tratto alcun beneficio dagli asseriti miglioramenti di carattere generale affermati oppure potrebbero medio tempore aver formato oggetto di un riclassamento. In questo, dunque, deve essere inteso in concreto l'apporto motivazionale che viene richiesto all'Amministrazione.

3. Conclusioni

In conclusione, la giurisprudenza di legittimità è ormai univoca nel non ritenere congruamente motivato quel provvedimento che faccia esclusivamente riferimento al rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale nella microzona considerata, rispetto all'analogo rapporto sussistente nell'insieme delle microzone comunali, e al relativo scostamento ed ai provvedimenti amministrativi a fondamento del riclassamento, allorché da questi ultimi non risultino gli elementi, come la qualità urbana del contesto nel quale l'immobile è inserito, la qualità ambientale della zona di mercato in cui l'unità è situata, le caratteristiche edilizie del fabbricato, incidenti, in concreto, sul diverso classamento.

*a cura dell'avv. Lorenzo Gigliati

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