Risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente e restituzione dell'immobile

Contratti - Risoluzione del contratto per inadempimento del promissario acquirente - Clausola penale - Risarcimento danno da occupazione - Sussistenza
In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, in caso di risoluzione per inadempimento del promissario acquirente, ai sensi dell'art. 1383 c.c., è legittimo il cumulo tra la penale per l'inadempimento e l'indennità di occupazione, poichè le due somme svolgono delle funzioni diverse: la prima, predetermina il danno da risoluzione del preliminare, che comprende l'interesse negativo, ossia quello a non essere coinvolti in una vicenda contrattuale che poi non ha esito e, dunque, il danno da tempo e occasioni perdute, nonché le spese sostenute mentre la seconda ripaga da altri pregiudizi, ossia quelli derivanti dalla circostanza che il proprio bene è goduto senza titolo da altri, e ciò a maggior ragione se la restituzione non è avvenuta o non deve avvenire, non essendovi stata domanda.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Ordinanza del 23 febbraio 2023, n. 5651

Contratti in genere - Caparra - Confirmatoria preliminare di compravendita - Consenso al promissario acquirente di occupare il bene - Recesso di quest'ultimo per l'inadempimento del promittente venditore - Indennità di occupazione - Decorrenza - Data di proposizione della domanda giudiziale di recesso - Fondamento - Differenza in caso di recesso del promittente venditore per inadempimento del promissario acquirente
In tema di contratto preliminare di compravendita di bene immobile, l'occupazione di quest'ultimo, inizialmente legittima in presenza del consenso scritto da parte del promittente venditore, diventa priva di titolo nel momento in cui il promissario acquirente propone domanda giudiziale di recesso dal contratto per l'inadempimento del promittente venditore, sicchè da tale data va riconosciuta l'indennità di occupazione dell'immobile, laddove, nella diversa ipotesi del recesso per inadempimento del promissario acquirente cui il bene sia stato consegnato alla conclusione del contratto preliminare, la data iniziale del computo dell'indennità di occupazione va individuata in quella di consegna dell'immobile.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 6 2, Ordinanza del 14 ottobre 2021, n. 28218

Contratti in genere - Clausola penale - Divieto di cumulo portata - Risoluzione del contratto - Penale pattuita per il ritardo - Cumulabilità con il risarcimento del danno da inadempimento - Sussistenza - Limiti
L'art. 1383 c.c. vieta il cumulo tra la domanda della prestazione principale e quella diretta ad ottenere la penale per l'inadempimento, ma non esclude che si possa chiedere tale prestazione insieme con la penale per il ritardo e, nella ipotesi di risoluzione del contratto, il risarcimento del danno da inadempimento e la penale per la mancata esecuzione dell'obbligazione nel termine stabilito ovvero, cumulativamente, la penale per il ritardo e quella per l'inadempimento, salva, nel caso di cumulo di penale per il ritardo e prestazione risarcitoria per l'inadempimento, la necessità di tenere conto, nella liquidazione di quest'ultima, della entità del danno ascrivibile al ritardo che sia stato già autonomamente considerato nella determinazione della penale, al fine di evitare un ingiusto sacrificio del debitore.
• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 2, Sentenza del 31 ottobre 2018, n. 27994