Risoluzione del contratto di locazione per morosità del conduttore: necessaria la valutazione del giudice

Contratto di locazione - Locazione commerciale - Mancato pagamento canoni di locazione - Intimazione di sfratto - Risoluzione del contratto -Art. 1455 c.c. - Gravità dell'inadempimento -Valutazione del giudice - Necessaria
In materia di contratto di locazione, ai fini della richiesta di pronuncia costitutiva di risoluzione contrattuale per morosità del conduttore, spetta al giudice dover valutare la gravità dell'inadempimento, anche alla stregua del comportamento successivo alla proposizione della domanda. Nella fattispecie in oggetto non è nemmeno ipotizzabile il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente che continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, come disposto dall'art. 1591 c.c. a dare al locatore il corrispettivo pattuito fino alla riconsegna.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n. 27955 del 7 dicembre 2020

Locazione - Obbligazioni del conduttore - Corrispettivo (canone) - Pagamento del termine convenuto - Inadempimento obbligo del conduttore di pagamento del canone - Mancata corresponsione - Valutazione dell'importanza dell'inadempimento - Art. 5 l. n. 392 del 1978 - Applicabilità - Esclusione - Utilizzabilità come parametro di orientamento - Ammissibilità - Fattispecie
In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell'inadempimento ex art. 5 della l. n. 392 del 1978 non trovi diretta applicazione, esso può, comunque, essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato o meno di scarsa importanza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva ritenuto grave la mancata corresponsione del canone nei termini da parte del conduttore, attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti - nonostante il locatore non se ne fosse avvalso - poiché l'apposizione della stessa dimostrava come il ripetuto ritardo nei pagamenti non fosse stato tollerato, ma avesse inciso sull'equilibrio sinallagmatico del rapporto).
Corte di Cassazione, sez. III Civile, Sentenza n. 30730 del 26 novembre 2019

Locazione - Disciplina delle locazioni di immobili urbani (legge 27 luglio 1978 n. 392) - Immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione - Diritti ed obblighi delle parti - In genere inadempimento del conduttore - Inerzia del locatore - Rilevanza in ordine alla richiesta di risoluzione del contratto - Esclusione
L'inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, Sentenza n. 30730 del 26 novembre 2019

Contratti in genere - Caparra - Confirmatoria recesso - Legittimità - Condizioni - Indagine del giudice - Criteri
La disciplina del recesso di cui all'art. 1385 c.c. in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, alla stregua della disciplina generale in tema di risoluzione per inadempimento, presuppone l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente; ne consegue che il giudice è tenuto ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti al fine di stabilire quale di essi abbia fatto venire meno l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, Ordinanza n. 21209 dell'8 agosto n. 21209

Contratti in genere - Scioglimento del contratto - Risoluzione del contratto - In genere - Risoluzione del contratto in conseguenza di una clausola risolutiva espressa - Domanda specifica - Necessità - Proposizione di domanda di risoluzione del contratto ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ. - Successivo mutamento in domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1456 cod. civ. - Inammissibilità - Fondamento
In tema di risoluzione del contratto di locazione di immobili, perchè la risoluzione stessa possa essere dichiarata sulla base di una clausola risolutiva espressa, è richiesta la specifica domanda, con la conseguenza che, una volta proposta l'ordinaria domanda ai sensi dell'articolo 1453 cod. civ., con l'intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in domanda di accertamento dell'avvenuta risoluzione "ope legis" di cui all'articolo 1456 cod. civ., in quanto quest'ultima è autologicamente diversa dalla prima, sia per quanto concerne il "petitum", - perchè con la domanda di risoluzione ai sensi dell'articolo 1453 si chiede una sentenza costitutiva mentre quella di cui all'articolo 1456 postula una sentenza dichiarativa - sia per quanto concerne la "causa petendi" - perchè nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell'articolo 1453, il fatto costitutivo è l'inadempimento grave e colpevole, nell'altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa -.
Corte di Cassazione, sez. III Civile, Sentenza n. 24207 del 14 novembre 2006