Superbonus 110%, esecuzione dei lavori e inadempimento: chi paga?

Sono oltre trecentomila i cantieri aperti a seguito della agevolazione fiscale del Superbonus, introdotta dal decreto legge n. 34/2020 (decreto Rilancio), in virtù del quale condomini, villini monofamiliari e unità indipendenti hanno intravisto e, in alcuni casi, sfruttato, la possibilità di veder ristrutturato il proprio immobile senza spendere denaro proprio, tramite l’ormai famoso metodo della cessione, in favore del “General Contractor”, del credito fiscale pari al 110% del valore delle opere.

In particolare, ci si può avvalere dell’agevolazione del 110% per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2023.

La legge di bilancio 2022 ha prorogato i termini di consegna al 31.12.2024 o al 31.12.2025 ma in tali casi le agevolazioni si riducono, rispettivamente al 70%, per il 2024, ed al 65% per il 2025.

Per rispondere a tale quesito occorre anzitutto precisare che il General Contractor non sempre è un’impresa edile, in quanto può limitarsi anche a subappaltare i lavori, limitandosi a coordinare gli aspetti esecutivi con quelli economico-finanziari.

La distinzione non è di poco conto, perché dalla figura rivestita dal General Contractor, deriverà anche il rapporto contrattuale in essere con il committente: appalto , nell’ipotesi in ipotesi in cui il General Contractor si occupi anche della esecuzione dei lavori , o mandato , nella ipotesi in cui il General Contractor sia estraneo alla esecuzione dei lavori .

Nella ipotesi di appalto, gli articoli gli artt. 1655 ss. del codice civile disciplinano in dettaglio la responsabilità dell’appaltatore, le ipotesi di inadempimento e i rimedi previsti dall’ordinamento; in ipotesi di mandato, invece la disciplina (artt. 1703 ss. c.c.) è più scarna e si limita a richiamare il principio di esecuzione dell’incarico eseguito, con la diligenza del buon padre di famiglia.

Altro elemento da esaminare è senza dubbio il contenuto del contratto, per quanto possa prevedere specifiche clausole di salvaguardia in favore della ditta appaltante (o mandataria), andrà sempre letto facendo salve tutte le tutele previste dal codice del consumo.

In ogni caso l’ipotesi di adempimento parziale alla data del 31.12.2023 andrà quindi risolta con riferimento al caso concreto.

Sul punto, il Tribunale di Frosinone (sent. n. 1080 del 02.11.2023) ha emesso una interessante pronuncia con la quale, nel dichiarare la risoluzione del contratto (di appalto) ha riconosciuto il diritto a veder risarcito il danno in favore del committente, danno quantificato nella differenza tra il beneficio perso a causa del ritardo dell’appaltatore e quello ancora ipoteticamente applicabile secondo la normativa vigente.

Quindi in ipotesi di Superbonus, il 40% delle opere se eseguite entro il 31.12.2024, il 45% se eseguite entro il 31.12.2025.

Seguendo tale impostazione, in ipotesi di mancata ultimazione delle opere entro il termine del 31.12.2023, sarebbe auspicabile un addendum contrattuale che preveda che il General Contractor si faccia carico della quota di spesa eccedente l’agevolazione fiscale ancora disponile nei termini necessari per l’ultimazione delle opere.

Nelle ipotesi in cui, invece, non vi sia possibilità di trovare un accordo, il committente dovrebbe valutare la seguente soluzione:

1) diffida e risoluzione contrattuale;

2) accertamento di urgenza circa lo stato di avanzamento dei lavori, anche mediante ricorso ex art. 696 c.pc.;

3) affidamento delle opere residue al nuovo General Contractor per usufruire del bonus previsto entro i termini del 31.12.2024 e 31.12.2025; 3) azione per veder risarcito il danno da quantificarsi nella misura sopra quantificata.

Quanto sopra, ben inteso, fatto salvo un nuovo intervento del legislatore per consentire ipotesi di proroga delle agevolazioni: attualmente sono in discussione ipotesi per cui potrebbe essere consentito il mantenimento del Superbonus per i lavori che verranno conclusi entro marzo 2024, a condizione che abbiano raggiunto il 70% dei lavori entro il 31.12.2023, oppure il mantenimento delle agevolazioni più convenienti per tutte le fatture trasmesse al sistema di interscambio dell’Agenzia delle Entrate (SDI) entro le prime due settimane di gennaio 2024.

Come di consueto, il provvedimento di fine anno c.d. “ Decreto Milleproroghe ” rappresenterà l’ultima spiaggia per i beneficiari di vedere prorogati i tempi per la definizione delle agevolazioni che regoleranno i lavori che a fine 2023 si trovano già in fase avanzata di esecuzione. L’esatta determinazione degli eventuali danni ascrivibili ai soggetti professionali intervenuti nel corso dei lavori, sarà quindi possibile solo una volta definito con certezza il quadro normativo per il prossimo futuro.

Poiché risulta che, per un numero considerevole di Condomini ove sono realizzati anche interventi complessi, l’impatto della minor agevolazione fiscale comporterà per il 2024 almeno un aumento almeno del 30% dei costi per ciascun partecipante alla spesa, si ritiene che a scopo cautelativo sia opportuno comunque procedere alla formale contestazione della responsabilità ascritta all’impresa e/o ai professionisti incaricati per i ritardi nella conclusione delle opere, con riserva di migliore precisazione dell’ammontare dei danni patrimoniali lamentati.

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*A cura dell’Avv. Stefano Scalbi – Dipartimento Immobiliare di A.L. Assistenza Legale

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