Superbonus, guida per il condominio. Le regole dopo Dl Antifrodi e Faq

Dopo la raffica di decreti leggi, faq e circolari delle Entrate il mondo condominiale sta rischiando di perdere la bussola. Ma alcuni punti fermi possiamo metterli.

1 - Partiamo dal caso di un amministratore condominiale che deve pagare i lavori entro il 31 dicembre 2021 per non far perdere il beneficio fiscale ai condòmini: entro quando va fatta l’asseverazione?
Al di fuori delle opzioni per la cessione del credito e dello sconto in fattura l’asseverazione del rispetto dei requisiti e quella di congruità sono necessarie, ad esempio per il super ecobonus del 110%, solo con l’invio della pratica all’Enea, entro 90 giorni dalla fine dei lavori. Anche se questa comunicazione all’Enea è essenziale per la detrazione della spesa, nei casi di lavori a cavallo d’anno, non è necessario attendere questo adempimento per beneficiare del bonus fiscale, in quanto per le «detrazioni fiscali vige il criterio di cassa e, quindi, quanto pagato in un determinato anno potrà iniziare a essere portato in detrazione con la denuncia dei redditi dell’anno successivo», indipendentemente dall’invio all’Enea della comunicazione, la quale come detto è necessaria entro 90 giorni dalla fine dei lavori. L’importante chiarimento è contenuto nella Faq Enea 3.E, ex 28, del 25 gennaio 2021 ed è essenziale per i lavori dell’ecobonus (anche al 110%) iniziati dal 6 ottobre 2020 in poi, per i quali si applica il decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020, il quale non contiene nessuna norma ad hoc sui lavori a cavallo d’anno.

2 - Entro quando deve essere fatta asseverazione dei costi e visto conformità (se predispongo asseverazione a febbraio 2022 è un problema?)
Come da risposta precedente. Il visto di conformità, invece, va nella dichiarazione dei redditi in cui c’è la detrazione del 110%.

3 - I costi di asseverazione, il visto di conformita’ e le relative polizze professionali sono detraibili al 90% come la direzione lavori in quanto costi professionali?
No, in base alla norma il costo del visto di conformità non è detraibile peri bonus diversi del 110%. Il bonus facciate spetta per le spese sostenute per «la direzione lavori, il coordinamento per la sicurezza» (risposta del 23 giugno 2020, n. 191), «la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, comunque richieste dal tipo di lavori (ad esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica)» (circolare del 14 febbraio 2020, n. 2/E).

4 - Chi deve stipulare polizza e i costi in capo al condominio?
Ai fini del del 110%, il «soggetto che rilascia il visto di conformità verifica che i professionisti incaricati abbiano rilasciato le asseverazioni e attestazioni» previste dall’articolo 119, comma 13, Dl 34/2020, e «che gli stessi abbiano stipulato una polizza di assicurazione della responsabilità» (punto 2.1 del provvedimento delle Entrate dell’8 agosto 2020, n. 283847). L’eventuale polizza condominiale non è detraibile.

5 - Per cantieri precedenti al 12 novembre 2021, con lavori iniziati, l’asseverazione dei costi deve essere legata ad un Sal di avanzamento del cantiere a tale data o complessiva dall’inizio del cantiere?
Per i Sal successivi all’ 11 novembre 2021 occorre l’asseverazione di congruità dei costi, mentre non occorre per il Sal precedenti.

6 - Che relazione deve esserci tra Sal di cantiere e pagamento del condominio?
Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura parziale, ogni fattura è scontabile se il condominio paga per intero la quota non ceduta.

7 - Se l’asseverazione fosse legata ad un Sal e questo è del 20% con pagamento già effettuato del 70% dell’opera e di conseguenza un accesso al cassetto fiscale del 70%, cosa occorre fare?
Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per il superbonus, il Sal, inteso come percentuale dei lavori effettuati, deve essere di almeno il 30%.

8 - Per cantieri ante 12 novembre con lavori già pagati , l’asseverazione dei costi a cosa deve essere legata? Al pagamento o al cantiere?
Ai fini dell’opzione della cessione del credito o dello sconto in fattura per il bonus facciate, secondo la Faq e risposta in Parlamento del 17 novembre, occorre l’asseverazione della congruità dei costi, realizzata in base ai prezzari regionali o Dei. I lavori devono essere iniziati. La somma non ceduta, integralmente pagata.

9 – Dobbiamo aspettare i prezzari del Mise ?
In base alla faq delle Entrate, il Dm 6 agosto 2020 («Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici - Ecobonus»), con i relativi allegati, è ancora vigente ed è corretto fare riferimento ad esso, in attesa dell’adozione del suddetto decreto del ministero della Transizione ecologica. Ai sensi dell’articolo 119, comma 13-bis, del Dl 34/2020, «Nelle more dell’adozione dei predetti decreti, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali Camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi».

10 – Se nei lavori del bonus facciate, si eccede la congruità, l’importo puo’ essere comunque detraibile ?
No, non può essere detraibile.