Terreno, il diritto edificatorio compensativo salva dall’Ici

Un’area, prima edificabile e poi assoggettata a un vincolo di inedificabilità assoluta, non è più da considerare edificabile ai fini Ici-Imu anche qualora al proprietario sia attribuito un diritto edificatorio compensativo, dal momento che questo diritto «non ha natura reale, non inerisce al terreno, non costituisce una sua qualità intrinseca ed è trasferibile separatamente da esso».

È questa la decisione delle Sezioni unite della Cassazione nella sentenza n. 23902 del 29 ottobre 2020, destinata evidentemente a esercitare una rilevante influenza per il giorno in cui le Sezioni unite, tra breve, dovranno esprimersi in relazione alla natura giuridica del cosiddetto contratto di cessione di cubatura (questione rimessa al giudizio della magistratura di legittimità con l’ordinanza della Sezione tributaria 19152 del 15 settembre 2020).

Per “diritto edificatorio compensativo” si intende la capacità volumetrica attribuita al proprietario dell’area che, ad esempio, subisca un asservimento per ragioni di interesse pubblico; volumetria che poi egli può allocare su altra area di cui abbia la disponibilità (nei termini in cui lo strumento urbanistico comunale lo consenta) o può cedere a terzi.

La Cassazione ha supportato la sua decisione con la considerazione che il comune denominatore dei diritti edificatori è dato dalla loro riconosciuta scorporabilità dal terreno che li ha originati e dalla conseguente loro autonoma cedibilità e cioè dalla possibilità (articolo 2643 n. 2-bis Codice civile) del loro trasferimento indipendentemente dal trasferimento del terreno; autonomia che è concepita e attuata in termini estremamente ampi, perché si estende fino alla possibilità della cartolarizzazione del diritto edificatorio e della sua dematerializzazione.

Osservando, dunque, questa tematica sotto il particolare punto di vista dell’imposta tempo per tempo denominata come Ici o Imu, la Cassazione decide che nel diritto edificatorio compensativo non può essere intravisto alcun carattere di realità quando, invece, la natura reale è un elemento costitutivo del tributo, tanto dal punto di vista della legittimazione soggettiva passiva (che concerne il proprietario o il titolare di un diritto reale su un bene immobile) quanto dal punto di vista del presupposto obiettivo (che concerne il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli).

Non può negarsi che il diritto edificatorio scaturisca da un terreno (quello dal quale “decolla”) e possa essere esercitato su un altro terreno, ove la volumetria “atterra”; ma si tratta di una connessione non ricostruibile in termini di realità, dato che il diritto edificatorio, proprio per il suo scopo compensativo e la sua caratteristica autonomia, non è inerente al fondo di partenza, di cui non costituisce una qualità intrinseca perché è suscettibile di essere valorizzata a prescindere dalla cessione del fondo di decollo.