Civile

Tribunale di Napoli del 16.11.2021: nullo ed inconvertibile il contratto di mutuo fondiario per superamento Limite di Finanziabilità

di Monica Mandico e Nicola Numeroso *

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Tratto da Plusplus24 e Smart24

In breve

Al centro della controversia c'è un contratto di mutuo fondiario risalente all'anno 2006, il cui immobile posto a garanzia veniva successivamente venduto, con accollo di mutuo da parte dell'acquirente, odierno attore, che s'impegnava a pagare la residua quota gravante del mutuo ipotecario originario

Anche il Tribunale di Napoli, II sezione Civile, nella persona del giudice unico Ettore Pastore Alinante si conforma all'orientamento attualmente maggioritario seguito dalla giurisprudenza di Cassazione, secondo cui il contratto di mutuo fondiario in violazione del Limite di Finanziabilità è nullo, essendo quest'ultimo elemento essenziale del rapporto, stante la violazione di una norma imperativa e inderogabile dalle parti.

Al centro della controversia c'è un contratto di mutuo fondiario risalente all'anno 2006, il cui immobile posto a garanzia veniva successivamente venduto, con accollo di mutuo da parte dell'acquirente, odierno attore, che s'impegnava a pagare la residua quota gravante del mutuo ipotecario originario. Nelle more il credito è stato ceduto e l'istante ha citato in giudizio l'originaria mutuante e la cessionaria, reclamando la nullità dell'accollo di mutuo per essere stato erogato in maniera superiore al tetto di finanziabilità dell'80% del valore dell'immobile e sulla scorta di una perizia di stima e di una istruttoria operate dalla banca con sopravalutazione del cespite e con sua conseguente diretta ed esclusiva responsabilità in totale difformità delle caratteristiche reali ed oggettive dell'immobile stesso

Il ragionamento condotto dal giudice parte dal riferimento normativo, imperativo, del combinato disposto dell'art. 38, comma 2 T.U.B. e della delibera CICR 22/4/1995, che fissa l'ammontare massimo dei mutui, c.d. limite di finanziabilità, di credito fondiario all'80% del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi, elevabile al 100% solo ed esclusivamente qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d'Italia .

Nel caso di specie, il Tribunale verificata la violazione della norma, richiama esplicitamente l'indirizzo espresso da Corte di Cassazione, sia con decisione n. 17352/2017 - "In tema di mutuo fondiario, il limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto ed il suo mancato rispetto determina la nullità del contratto stesso (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti), e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell ' interesse tutelato, volto a regolare il " quantum" della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare ed agevolare e sostenere l'attività di impresa." - sia con le successive pronunce che si sono uniformate a tale principio, ed ancora alla Cass. 16776/2021 ove si legge: "Avendo riguardo al mutuo fondiario, il limite di finanziabilità fissato, dall'art. 38, co. 2, del d.lgs. n. 385 del 1993, è elemento essenziale del contenuto del contratto e il suo mancato rispetto ne determina la nullità (con possibilità, tuttavia, di conversione in ordinario finanziamento ipotecario ove ne sussistano i relativi presupposti) e costituisce un limite inderogabile all'autonomia privata in ragione della natura pubblica dell'interesse tutelato, volto a regolare il quantum della prestazione creditizia al fine di favorire la mobilizzazione della proprietà immobiliare e agevolare e sostenere l'attività di impresa."

Il tribunale riconosce, dunque, il limite di finanziabilità quale elemento essenziale del contenuto del mutuo fondiario ( nullità virtuale) nonché confine inderogabile all'autonomia privata, in ragione della natura pubblica dell'interesse da esso tutelato, consistente nella regolarizzazione del "quantum" della prestazione creditizia.

Viene così accolta la domanda attorea di dichiarazione di nullità del contratto del 2006 per essere stato erogato in violazione del tetto di finanziabilità dell'80% del valore dell'immobile, formulata dall'attore e viene altresì accolta la richiesta di ripetizione dell'indebito nei confronti del cessionario per le somme da questi incassate

Inoltre, il giudice rigetta anche la tempestiva domanda di conversione ex art. 1424 c.c. del contratto di mutuo in mutuo ipotecario ordinario, fatta da parte banca mutuante, sempre richiamando il recente orientamento adottato dalla Suprema Corte (Cfr. Cass. 11201/2018) che pone in capo al giudice il dovere di "verificare se il credito sia stato erogato nella consapevolezza, o meno, del fatto che il valore dell'immobile non raggiungesse lo scarto richiesto dalla legge ovvero pure se il conseguimento dei peculiari «vantaggi fondiari» abbia costituito la ragione unica, o comunque determinante, dell'operazione"; la stessa Corte precisa che tale indagine dovrà essere effettuata secondo il preciso disposto dell'art. 1424 c.c. e dunque tenendo a riferimento ciascuna delle parti dell'operazione, nonché tenendo conto che la misura del credito da erogare e la dimensione dei «privilegi» voluti dal mutuante costituiscono, per regola, proprio i momenti topici delle trattative relative al genere cui appartengono tali operazioni di finanziamento.

Pertanto, il tribunale napoletano rilevata la mancanza di allegazione da parte della banca convenuta, di elementi atti a provare che i vantaggi derivanti dalla natura fondiaria del mutuo non fossero stati tali, rispetto alla disciplina di un ordinario credito ipotecario, tale da determinare le parti a stipulare il contratto di finanziamento, cosa per il giudice dimostrabile tramite comparazione delle condizioni del mutuo fondiario erogato con quelle di un possibile credito ipotecario ordinario, la domanda di conversione non viene accolta. Sul punto il giudice precisa: " le parti vollero proprio ricorrere allo strumento previsto dall'art. 38 Tub, quindi non si può presumere semplicemente che sarebbero ricorse ugualmente ad un normale credito ipotecario, ma bisogna dimostrarlo, comparando le condizioni del mutuo fondiario erogato con quelle di un possibile credito ipotecario ordinario. Mancando da parte convenuta una tale analisi, la domanda di conversione non può essere accolta."

Ciò posto, dichiarando, con tale decisione, il contratto di mutuo nullo ed inconvertibile, e condannando la banca alla restituzione all'attore delle rate di rimborso del mutuo pagate ed al pagamento delle spese di giudizio, il Tribunale partenopeo si allinea alle altre decisioni di merito sul tema della nullità del mutuo per superamento del limite, da ultimo si richiama Tribunale di Bologna, IV Sez. civ, n. 1826 del 2 agosto 2021 che ha dichiarato nulli, perché sovrafinanziati, ben due diversi contratti di mutuo fondiario stipulati da una società in stato di liquidazione. Si rammenta infine che tale indirizzo inaugurato ormai nel 2017, appare recepito a pieno dalla giurisprudenza di Cassazione, da ultimo infatti Cass. 14 giugno 2021, n. 16776, richiamata anche dal giudice nella decisione in commento.

*a cura dell'Avv. Monica Mandico e p. Avv. Nicola Numeroso di Mandico&parteners Law Firm

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