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Valida la clausola che consente all'appaltatore il recupero solo verso i morosi

Va dichiarato il difetto di legittimazione passiva del condominio nel caso in cui alla impresa esecutrice sia stata concessa, in forza di clausola contenuta nel contratto d'appalto, il potere di agire in ragione millesimale direttamente nei confronti dei condòmini inadempienti. E' l'interessante principio reso dalla sentenza n. 718 emessa dalla Corte di Appello di Lecce

di Fulvio Pironti


Va dichiarato il difetto di legittimazione passiva del condominio nel caso in cui alla impresa esecutrice sia stata concessa, in forza di clausola contenuta nel contratto d'appalto, il potere di agire in ragione millesimale direttamente nei confronti dei condòmini inadempienti. E' l'interessante principio reso dalla sentenza n. 718 emessa dalla Corte di Appello di Lecce pubblicata il 22 giugno 2022.

Il condominio propose opposizione al decreto monitorio con il quale l'impresa appaltatrice aveva ingiunto il saldo relativo alla eseguita ristrutturazione dell'edificio. In particolare, eccepì il difetto di legittimazione passiva in quanto la clausola contenuta nel contratto di appalto prevedeva che l'esecutrice avrebbe potuto agire esclusivamente nei confronti dei singoli condòmini morosi escludendo il condominio unitariamente inteso. Il Tribunale di Lecce rigettò l'opposizione.

Il condominio appellò la sentenza censurandola nella parte in cui respinse il difetto di legittimazione passiva asserendo che solo il condominio, firmatario del contratto di appalto, poteva essere evocato in giudizio poiché unico assuntore dei discendenti obblighi. La Corte territoriale leccese ritenne fondato tale motivo. Osservò che il condominio aveva appaltato all'impresa i lavori per cui l'amministratore, stipulando il contratto, aveva agito nelle vesti di mandatario in rappresentanza dei condòmini. Il contratto, però, prevedeva una specifica clausola mediante la quale l'appaltatore, in presenza di morosità, aveva titolo per agire esclusivamente contro i condòmini inadempienti con esclusione del condominio quale entità collettiva.

L'intesa prevedeva che le obbligazioni pecuniarie vantate dalla appaltatrice venivano assunte direttamente da ogni singolo condomino in ragione delle rispettive carature millesimali. L'omesso pagamento legittimava l'appaltatrice ad agire per il recupero coatto solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini resisi inadempienti (e non anche del condominio). La clausola contrattuale contemplata nella scrittura privata d'appalto estromette in radice la legittimazione passiva del condominio. Il recupero coattivo del credito andava azionato solo ed esclusivamente nei confronti dei condòmini insolventi poiché i contraenti convennero, nella libera autonomia negoziale, che in caso di morosità nessun adempiente sarebbe stato coinvolto giudiziariamente.
La facoltà concessa alla creditrice di agire direttamente nei confronti dei condòmini insolventi deve essere qualificata un obbligo in considerazione della inequivoca previsione contrattuale. Va soggiunto che l'impresa avrebbe dovuto avvalersi, secondo la previsione dell'articolo 63 disposizioni attuative codice civile, del diritto di chiedere ed ottenere dall'amministratore l'elenco dei condòmini morosi.

La nota pronuncia a Sezioni Unite (Cassazione n. 9148/2008) ha qualificato la natura parziaria dell'obbligazione di pagamento assunta dal condominio nei confronti di terzi. Con ciò consentendo di agire esecutivamente nei confronti dei condòmini inadempienti nel caso in cui il titolo esecutivo sia stato ottenuto contro il condominio. D'altronde, non ha escluso la possibilità di evocare direttamente in giudizio il condomino moroso in luogo del condominio.

Nel caso vagliato dalla corte leccese, il contratto di appalto spiega effetti immediati nei confronti dei condòmini distintamente considerati. Ne consegue che il potere e la facoltà concessi all'impresa creditrice di agire direttamente contro i morosi vanno qualificati come obbligo. E' perciò evidente il difetto di legittimazione passiva del condominio rispetto alla azione ingiuntiva promossa dalla appaltatrice. La Corte, pertanto, ha accolto l'appello spiegato dal condominio.

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