Valida la delibera assembleare del centro commerciale che sopprime le scale mobili

E' legittima la delibera assunta a maggioranza con cui l'assemblea del centro commerciale sopprima l'uso e il godimento delle scale mobili. Lo ha stabilito la Corte di Appello di Firenze con sentenza numero 1586 pubblicata il 22 luglio 2022.

Il caso
Alcuni proprietari di fondi commerciali appellavano la sentenza con cui il tribunale aveva dichiarato nulla la delibera assembleare e condannato il condominio a saldare i danni. Gli appellanti si dolevano della illegittimità del deliberato mediante il quale l'assemblea del centro commerciale aveva stabilito di non riparare le scale mobili che collegavano il primo piano. Ribadivano che la loro funzione non era sopprimibile in quanto costituivano beni condominiali. Di fatto l'assemblea dismetteva l'uso delle scale mobili sottraendolo ai condòmini e agli avventori. Oltre ad essere viziata perché travalicava i poteri assembleari, la decisione aveva procurato notevoli danni tra cui il decremento valoriale degli immobili e la riduzione di clientela.
Il condominio sosteneva che la scelta di dismettere le scale mobili per scrollarsi delle ingenti spese elettriche non comprometteva l'accesso al piano superiore perché vi era l'ascensore e un montacarichi. Sulla legittimità della delibera richiamava alcuni arresti della Cassazione.
Il tribunale dichiarava la nullità della delibera sul presupposto che, essendo i bagni allocati al primo piano, le norme sulle barriere architettoniche erano state violate.

La decisione
L'appello censura che il tribunale a) non si era pronunciato sulla domanda di condanna del condominio al ripristino della funzionalità delle scale mobili, b) aveva tralasciato di considerare che non funzionavano da anni, c) aveva ridotto il danno da svalutazione degli immobili e d) non era stata riconosciuta la svalutazione commerciale. Il condominio aveva rilevato, da un canto, che le scale mobili non erano idonee al trasporto di carrozzelle, e, dall'altro, per i disabili vi era comunque un ampio ascensore funzionante sicché la scelta operata dall'assemblea non ledeva i diritti dei condòmini né del pubblico. Ha poi richiamato il principio della Suprema Corte per il quale la maggioranza assembleare ha il potere di sopprimere un servizio anche quando sia stato istituito e disciplinato dal regolamento condominiale.
La Corte territoriale ha ritenuto fondato l'appello incidentale del condominio. Allo scopo di contenere le spese di elettricità, l'assemblea, adunata in seconda convocazione, aveva legittimamente deciso di non ripristinare il funzionamento dismettendone ogni funzionalità. L'oggetto le competeva perché riguardava l'uso e la disciplina dei servizi comuni. Era perciò facultata a sopprimere un servizio superfluo a causa degli smodati costi e a sgravarsi delle connesse responsabilità. In definitiva, la volontà tesa ad escludere l'uso delle scale mobili non confliggeva con il diritto dei condòmini sul bene comune.
Il raggiungimento dei fondi commerciali e servizi igienici posti al primo piano era comunque garantito dalla rampa scale, dalle scale mobili non funzionanti e, per il pubblico con criticità deambulatorie, dall'ascensore e montacarichi per il trasporto merci. Non sussisteva alcun pregiudizio in quanto gli esercizi erano raggiungibili dai clienti e fornitori. Il giudizio di prevalenza fra il vantaggio di disporre della comodità (scale mobili funzionanti) e lo svantaggio di sobbarcarsi l'onere economico (necessaria manutenzione periodica) spettava all'assemblea.
Conclusivamente, la Corte di Appello fiorentina non ha ravvisato profili di nullità nella delibera, tantomeno la violazione della normativa sulle barriere architettoniche. Perciò ha rigettato l'appello principale e, in accoglimento dell'incidentale, ha respinto la domanda di declaratoria di nullità della delibera in uno a quelle risarcitorie.