Valore immobili: non si determina con una comparazione tra atto di compravendita e Omi

Per la determinazione del valore di un immobile non è sufficiente effettuare una comparazione tra il valore dichiarato nell'atto di compravendita e gli indicatori Omi. Occorre che l'amministrazione dimostri la sussistenza di ulteriori elementi indiziari che siano gravi, precisi e concordanti. Lo chiarisce la Cassazione con l'ordinanza n. 6119/21.

A una srl era stato recapitato un avviso di accertamento Iva, Ires e Irap e sanzioni per l'anno d'imposta 2005 con cui erano stati determinati maggiori redditi rispetto a determinati contratti di compravendita immobiliare. E così la Ctr, sulla base di un accertamento analitico-induttivo ex articolo 39, comma 1, lettera d) del Dpr 600/1973, aveva rideterminato il valore del cespite in euro 399mila in luogo dei 350mila dichiarati in compravendita e dei 540mila accertati dalle Entrate.

Si legge nella sentenza che in tema di accertamento dei redditi l'articolo 24, comma n. 5, della legge 88/2009, prevede che la verifica di un maggiore reddito derivante dalla cessione di beni immobili non può essere fondata soltanto sulla sussistenza di uno scostamento tra il corrispettivo dichiarato nell'atto di compravendita e il valore normale del bene quale risulta dalle quotazioni Omi, ma è richiesta la presenza di ulteriori elementi indiziari che siano gravi, precisi e concordanti.

Nel caso di specie il ricorso all'accertamento analitico-induttivo e il fondamento della ripresa a tassazione poggiava su una pluralità di elementi per disconoscere l'attendibilità del prezzo dichiarato, tra cui la circostanza dell'identità dei soci tra società venditrice (contribuente) e società acquirente. A confermare il maggiore valore dell'immobile, una perizia di parte oltre a un evidente scostamento rispetto ai valori di mercato pertinenti per periodo, collocazione e tipologia di bene. La Commissione regionale però non ha dato completamente ragione alle Entrate che avevano rideterminato il valore in 540mila euro e questo in ragione dello stato di fatiscenza dell'immobile.

La Cassazione conclude evidenziando come la Ctr avesse effettuato un'elevata "personalizzazione" della determinazione del valore non basso come dichiarato dal contribuente ma, nemmeno eccessivamente alto, come accertato dalle Entrate.