Vendita, salta il contratto definitivo se la banca non concede il mutuo
La condizione apposta al contratto preliminare di vendita che subordina la stipula del definitivo all'erogazione del mutuo da parte della banca è una condizione mista, che dipende in parte dalla condotta dello stesso promissario acquirente. Se quest'ultimo si impegna ad ottenere il mutuo ma non riesce nel suo intento per ragioni "economiche", la condizione si ha per non avverata e il contratto preliminare si intende risolto. Questo è quanto emerge nella sentenza 21403/2019 del Tribunale di Roma.
Il caso - La controversia oggetto della decisione riguarda l'interpretazione di una clausola di un contratto preliminare, relativo al trasferimento di una unità immobiliare, la quale subordinava la stipula del contratto definitivo alla condizione della concessione di un mutuo per l'acquisto dell'immobile, la cui mancanza avrebbe comportato la restituzione della caparra e la risoluzione dello stesso preliminare. Dopo la stipula del contratto preliminare, però, il venditore non riusciva a cancellare in tempo le formalità pregiudizievoli esistenti sul bene, operazione alla quale la banca aveva subordinato l'erogazione del mutuo.
In seguito, liberati gli immobili dalle precedenti trascrizioni, il contratto definitivo non riusciva ad essere stipulato dalle parti, questa volta a causa del rifiuto della banca di erogare il mutuo, in quanto le condizioni economiche dell'acquirente erano nelle more mutate e lo stesso non era riuscito a trovare un terzo garante. A questo punto, passati ormai due anni dalla data prevista originariamente per la stipula del contratto, la vicenda finiva dinanzi al Tribunale: il venditore chiedeva la risoluzione del contratto con ritenzione della caparra, mentre l'acquirente ne chiedeva la restituzione.
La decisione - Il giudice capitolino rigetta la domanda del venditore sottolineando la portata della clausola contrattuale che subordinava l'efficacia del preliminare all'erogazione del mutuo. Una clausola di tal tipo, osserva il Tribunale, è «qualificabile come "mista", dipendendo la concessione del mutuo anche dal comportamento del promissario acquirente nell'approntare la pratica». Nella fattispecie, nessun rimprovero può essere mosso all'acquirente, il quale si è prodigato per ottenere il mutuo ipotecario, non riuscendo ad ottenerlo per circostanze non ad esso imputabili. In sostanza, «il vincolo negoziale è venuto meno per effetto del mancato avveramento della condizione apposta in contratto, così come peraltro espressamente previsto dalle parti».
Tribunale di Roma - Sezione X civile - Sentenza 7 novembre 2019 n. 21403
