Nella garanzia per vizi nella vendita, la mera percezione del “sintomo” del difetto non equivale alla conoscenza del vizio, se le vere cause restano ignote. Lo ha chiarito la Cassazione, sentenza 16628/2026, affermando che vedere un pavimento inclinato non significa conoscere il reale difetto strutturale che vi è dietro. Dunque, la facile riconoscibilità del vizio, ex art. 1491 c.c., richiede la consapevolezza della sua effettiva consistenza e gravità, non essendo sufficiente la sola percezione esteriore del fenomeno.
In primo grado il Tribunale di Macerata aveva accolto la domanda dell’acquirente, dichiarando la risoluzione della compravendita di un immobile a Tolentino perché affetto da gravi vizi strutturali: il fabbricato presentava infatti una progressiva inclinazione e rotazione verso valle, tale da comprometterne funzionalità e sicurezza statica. Il venditore sosteneva che il difetto – l’inclinazione del pavimento - fosse riconoscibile, che la denuncia fosse tardiva e che l’acquirente avesse trasformato l’immobile dopo l’acquisto, escludendo così la garanzia. Il Tribunale aveva però condannato gli eredi del venditore alla restituzione del prezzo e al risarcimento dei danni.
La Corte d’appello di Ancona ha confermato la risoluzione della vendita, chiarendo che l’inclinazione dei pavimenti costituiva solo il “sintomo” percepibile del vero vizio, individuato invece nella rotazione strutturale dell’intero edificio. Secondo i giudici, l’acquirente aveva acquisito piena consapevolezza del difetto solo all’esito degli accertamenti tecnici, con conseguente tempestività della denuncia. La Corte ha inoltre ritenuto che le modifiche apportate all’immobile non fossero tali da impedirne la restituzione né integrassero accettazione del bene viziato.
La Cassazione nel validare il ragionamento ha precisato che la conoscenza del vizio non coincide con la mera percezione del fenomeno esteriore, ma richiede la consapevolezza delle “cause interne” che identificano il difetto strutturale. La Corte torna infatti sulla differenza tra: il “sintomo” visibile (la pendenza dei pavimenti); il “vizio” vero e proprio (la rotazione/inclinazione dell’intero immobile con incidenza sulla stabilità); le “cause esterne” del fenomeno (movimento franoso, fondazioni difettose ecc.), che invece non è necessario conoscere. Secondo la Cassazione, quindi, la garanzia non viene meno solo perché l’acquirente vede il sintomo: occorre che abbia acquisito la “certezza obiettiva” del reale vizio strutturale. Per questo il termine per la denuncia decorre soltanto quando la scoperta del difetto si completa nella sua effettiva consistenza e gravità.
La II Sezione civile fa l’esempio di una macchia di umidità sul soffitto: il “sintomo” visibile non basta da solo a identificare il vizio, perché potrebbe dipendere da una vera infiltrazione oppure da semplice condensa.
Dopo avere escluso la decadenza dalla garanzia, la Cassazione affronta gli effetti restitutori della risoluzione della vendita. Ed è proprio su questo terreno che enuncia i due principi di diritto: da un lato, quello della contestualità delle restituzioni tra venditore e compratore; dall’altro, quello che limita il rimborso alle sole spese direttamente collegate alla compravendita, escludendo invece interessi passivi del mutuo e costi di cancellazione dell’ipoteca.
«In mancanza di idonea giustificazione – afferma la Cassazione -, vige il principio secondo cui le reciproche prestazioni restitutorie delle parti che conseguono alla risoluzione della compravendita restano tra loro collegate e devono essere eseguite contestualmente all’esito del passaggio in giudicato della pronuncia costitutiva di risoluzione, sicché l’una non può essere pretesa se l’altra non sia adempiuta».
«In tema di garanzia per i vizi nella vendita, in caso di risoluzione del contratto – prosegue la Corte -, le spese e i pagamenti legittimamente fatti per la vendita che il venditore deve rimborsare al compratore devono essere collegati direttamente e immediatamente alla vendita stipulata, sicché non vi rientrano gli interessi passivi del mutuo contratto dal compratore per l’acquisto dell’immobile e i relativi oneri accessori connessi alla cancellazione dell’ipoteca».