Necessario il consenso di tutti di condomini per gli atti di alienazione del fondo comune

Ai sensi dell'articolo 1108, comma 3, Cc, - applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'articolo 1139 Cc - è richiesto il consenso di tutti i comunisti, e, quindi, della totalità dei condomini, per gli atti di alienazione del fondo comune o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali. Tale consenso (di tutti i comunisti), quindi è necessario anche per la transazione che abbia a oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi - e, in particolare, delle reciproche concessioni - fra i negozi a carattere dispositivo. Deriva da quanto precede, pertanto, che se non rientra nei poteri della assemblea condominiale autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano a oggetto diritti comuni, è ammissibile la deliberazione, adottata a maggioranza, che autorizza l'amministratore a concludere una transazione relativa ai compensi professionali pretesi da un terzo per l'attività svolta nell'interesse del condominio. Lo ha precisato la sezione Sezione VI-2 della Cassazione con l’ordinanza 13 aprile 2016 n. 7201.

I precedenti - Nello stesso senso e, in particolare, per l'affermazione che in tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'articolo 1135 Cc, l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'articolo 1108, comma 3, Cc, solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni, Cassazione, sentenze 25 gennaio 2016, n. 1234, in Diritto & Giustizia, 26 gennaio 2016, con nota di Villani R, Condominio: le spese d'interesse comune le delibera la maggioranza dei partecipanti; 16 gennaio 2014 n. 821, in Riv. giur. edilizia, 2014, I, p. 278..
Sempre nello stesso ordine di idee, quanto alla prima parte della massima, altresì, Cassazione, sentenza 24 febbraio 2006, n. 4258 (in Diritto & Giustizia, 2006, f. 14, p. 17, con nota di Nunè G., Condominio, la svolta è all'ultimo piano) secondo cui l'assemblea dei condomini non ha il potere di disporre delle cose comuni, costituendo su di esse diritti reali a favore di condomini o di terzi, a meno che la relativa deliberazione non sia assunta all'unanimità e, quindi, è nulla la transazione stipulata tra il condominio e uno dei condomini, sulla base di una delibera assembleare approvata a maggioranza, in virtù della quale ad un solo condomino sia riconosciuto l'uso esclusivo su una porzione del lastrico solare di proprietà comune.
Analogamente, per i giudici di merito, la delibera con la quale un'assemblea di condominio approvi la transazione di una vertenza mediante concessione di un'area comune in locazione ultranovennale deve essere approvata, a pena di nullità, all'unanimità dei partecipanti al condominio, Tribunale di Napoli 19 novembre 1994, in Arch. locazioni, 1995, p. 884.

Corte di Cassazione – Sezione VI-2 – Ordinanza 13 aprile 2016 n. 7201