L'assenza del certificato di destinazione urbanistica è rilevabile anche in appello

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile il certificato di destinazione urbanistica costituisce una condizione dell'azione e non un presupposto della domanda, potendo pertanto intervenire anche in corso di causa, nonché nel corso del giudizio di appello, purché prima della relativa decisione. Atteso che la allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti ne deriva che la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, per cui erroneamente il giudice di appello afferma, ex articolo 345 Cpc, la inammissibilità del motivo di appello con il quale il soccombente lamenta il disposto trasferimento della proprietà in favore del promittente acquirente pur in carenza della certificazione urbanistica del terreno oggetto del preliminare. Questo il principio espresso dalla Sezione II della Cassazione con l'ordinanza 19 settembre 2022 n. 27339.

I precedenti
Sostanzialmente nello stesso senso, in tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita di un immobile, la dichiarazione sostitutiva dell'atto notorio rilasciata dal proprietario o da altro avente titolo ex articolo 40 della legge n. 47 del 1985, attestante che l'opera è stata realizzata in data anteriore al 2 settembre 1967, non costituisce un presupposto della domanda, bensì una condizione dell'azione, che può intervenire anche in corso di causa e altresì nel corso del giudizio d'appello, purché prima della relativa decisione. Ne consegue che l'allegazione e la documentazione della sua esistenza è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, Cassazione, ordinanza 7 marzo 2019, n. 6684, che ha confermato la decisione del giudice d'appello che aveva ammesso la produzione documentale attestante la conformità dell'immobile ai requisiti edilizi e la dichiarazione del promissario acquirente riguardante l'avvenuta sua edificazione in data antecedente al 17 marzo 1985, in quanto indispensabile per la dimostrazione della condizione dell'azione ex articolo 46 Dpr n. 380 del 2001.
Per l'affermazione che nel giudizio ex articolo 2932 Cc avente ad oggetto un bene immobile l'allegazione e la documentazione della esistenza del certificato di destinazione urbanistica è sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti e la carenza del relativo documento è rilevabile d'ufficio in ogni stato e grado del giudizio, ricordate in motivazione, nella pronunzia in rassegna, Cassazione, ordinanza 14 giugno 2019, n. 16068, nonché sentenza 27 agosto 2019, n. 21721.

Allegazione necessaria al contratto definitivo
In termini generali, disposizione del secondo comma dell'art. 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 - che sancisce la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni, quando ad essi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l'area interessata - comporta l'esigenza di allegazione del detto certificato per la stipulazione del contratto definitivo o per la sentenza di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, di cui all'articolo 2932 cod. civ.. Pertanto, poiché la sentenza emessa a norma dell'articolo 2932 cod. civ. postula l'accertamento dei requisiti di validità del contratto non concluso, incombe sull'attore l'onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste per un valido trasferimento, producendo il certificato in parola, Cassazione, sentenza 19 agosto 2011, n. 17436.

Quando nel terreno insistono degli immobili
Con riguardo alla compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni, si è precisato che un tale atto comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, ancorché non menzionati espressamente nell'atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso od altri la proprietà di tali manufatti. Ne consegue che, ove le parti concludano un contratto preliminare di compravendita di un terreno, sul quale insistano degli immobili di cui - come nella specie - non sia, tuttavia, fatta menzione nel contratto medesimo, cionondimeno il giudice, adìto ex articolo 2932 Cc non può emanare sentenza di trasferimento coattivo in assenza, non solo, del certificato di destinazione urbanistica del terreno, ma anche della dichiarazione, contenuta nel preliminare o successivamente prodotta in giudizio, sugli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria, che costituiscono requisiti richiesti a pena di nullità dall'articolo 46 del Dpr n. 380 del 2001 ed integrano, altresì, una condizione dell'azione, Cassazione, ordinanza 2 settembre 2020,n. 18195 (Nella stessa ottica, la nullità comminata dall'articolo 17 comma 1, della legge n. 47 del 1985, ratione temporis vigente, sostituito dall'articolo 46 del Dpr n. 380 del 2001 – che colpisce gli atti tra vivi sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto il trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, ove non risultino gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria – rileva anche in caso di atti di trasferimento di terreni sui quali siano state realizzate opere qualificabili come edifici (o loro parti), atteso che in tal caso la compravendita del terreno comporta il trasferimento, a titolo negoziale, anche dei fabbricati, acquisiti in proprietà per accessione ex articolo 934 Cc dal venditore del terreno, indipendentemente da chi li abbia costruiti, ancorché non menzionati espressamente nell'atto (salvo che il venditore al momento della cessione conservi espressamente la proprietà a sé o ad altri di tali manufatti), Cassazione, ordinanza 4 luglio 2022, n. 21083).

La certificazione costituisce condizione dell'azione
Sempre nel senso che nel giudizio di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di trasferimento immobiliare relativo ad un fabbricato già esistente, la conformità catastale oggettiva di cui all'articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, costituisce una condizione dell'azione e deve formare oggetto di accertamento da parte del giudice, che non può accogliere la domanda ove la presenza delle menzioni catastali difetti al momento della decisione, Cassazione, sentenza, 29 settembre 2020, n. 20526, secondo la quale, peraltro, il giudice non è tenuto a verificare la ricorrenza della cosiddetta conformità catastale soggettiva, consistente nella coincidenza del promittente venditore con l'intestatario catastale del bene, in quanto non costituisce una condizione dell'azione e la sua mancanza non impedisce l'emissione di una sentenza costitutiva di trasferimento del fabbricato ex art. 2932 Cc.
Con riferimento a un caso di specie si è precisato che la omessa indicazione alle parti di una questione di fatto oppure mista di fatto e di diritto, rilevata d'ufficio, sulla quale si fondi la decisione, priva le parti del potere di allegazione e di prova sulla questione decisiva e, pertanto, comporta la nullità della sentenza (cd. della terza via o a sorpresa) per violazione del diritto di difesa, tutte le volte in cui la parte che se ne dolga prospetti, in concreto, le ragioni che avrebbe potuto fare valere qualora il contraddittorio sulla predetta questione fosse stato tempestivamente attivato, Cassazione, ordinanza 30 aprile 2021, n. 11440, che ha cassato la sentenza di appello che aveva rilevato d'ufficio - senza previamente sottoporre la questione alle parti - la mancanza del certificato di destinazione urbanistica del terreno promesso in vendita, ex articolo 30 Dpr. 380 del 2001 e, conseguentemente, rigettato la domanda di esecuzione in forma specifica del relativo contratto preliminare.

Mancato inserimento del riferimento nel preliminare
Per il rilievo che il mancato inserimento, nel contratto preliminare di compravendita immobiliare, delle indicazioni circa la cosddetta conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, non ne comporta la nullità, in quanto le prescrizioni previste dall'articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, aggiunto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122 del 2010, si riferiscono ai soli contratti traslativi, non trovando quindi applicazione ai contratti aventi effetti meramente obbligatori, Cassazione, ordinanza 8 marzo 2022, n. 7521 (Nello stesso senso, tra le altre, Cassazione, sentenze 30 maggio 2008, n. 14635; 24 novembre 2007, n. 24460, in Dir. giur. agr., 2008, II, p. 420; 6 giugno 2006, n. 13221).

La conformità catastale oggettiva
Per l'affermazione che le indicazioni circa la c.d. conformità catastale oggettiva, ovvero l'identificazione catastale del bene, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto, la dichiarazione o attestazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, previste dall'articolo 29, comma 1 bis, della legge n. 52 del 1985, aggiunto dall'articolo 19, comma 14, del decreto legge n. 78 del 2010 convertito, con modificazioni, dalla legge n. 122 del 2010, a pena di nullità del contratto di trasferimento immobiliare, devono sussistere, quali condizioni dell'azione, nel giudizio di trasferimento giudiziale della proprietà degli immobili mediante sentenza emessa ai sensi dell' articolo 2932 Cc, anche in relazione ai processi instaurati prima dell'entrata in vigore del decreto legge n. 78 del 2010, Cassazione, sentenza 29 settembre 2020, n. 20526.
Peraltro, nel senso che in materia di accordi di trasferimento di diritti reali immobiliari conclusi tra i coniugi in sede di separazione personale, la disposizione di cui all'articolo 29, comma 1bis, della legge n. 52 del 1985, come introdotta dall'articolo 19 del decreto legge n. 78 del 2010, convertito con modificazioni dalla legge n. 122 del 2010, secondo cui gli atti e le scritture autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali sui fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia, devono contenere a pena di nullità, oltre all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, non si applica agli accordi conclusi anteriormente al 1° luglio 2010, in considerazione della norma transitoria contenuta nel comma 16 dell'articolo 19 del ridetto decreto legge n. 78 del 2010, Cassazione, ordinanza 24 febbraio 2021, n. 5061..
Sempre in argomento, si è affermato, altresì:
- allorché un contratto preliminare abbia ad oggetto la divisione di edifici e terreni, è preclusa al giudice, investito della domanda ex articolo 2932 c.c., la possibilità di disporre lo scioglimento della comunione in assenza, rispettivamente, della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia relativa agli edifici e del certificato di destinazione urbanistica relativo ai terreni, trattandosi di condizioni dell'azione, la cui mancanza è rilevabile d'ufficio, Cassazione, ordinanza 28 agosto 2020, n. 18043;
- in tema di compravendita immobiliare, la mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica, che, ai sensi del secondo comma dell'articolo 18 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, deve essere allegato per la conclusione del contratto definitivo o in sede di richiesta giudiziale di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, comporta la nullità degli atti tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento di immobili, nullità avente carattere assoluto e, quindi, rilevabile d'ufficio e deducibile da chiunque vi abbia interesse. Pertanto, la mancata produzione del certificato di destinazione urbanistica, che non costituisce un presupposto della pretesa azionata, bensì una condizione dell'azione, giustifica la sua acquisizione, anche officiosa, in forza dei poteri del giudice di cui all'articolo 213 cod. proc. civ., sottraendosi al principio dispositivo proprio del processo civile, Cassazione, sentenza 25 ottobre 2011, n. 12077.