Niente palestra se il regolamento condominiale esclude la presenza di estranei
Il regolamento condominale, predisposto dall'originario costruttore e regolarmente trascritto e menzionato espressamente negli atti di acquisto, che vieta di adibire gli immobili di proprietà esclusiva ad utilizzo diverso da quello abitativo, impedisce di destinare i locali garage dello stabile a palestra. Detto regolamento ha natura contrattuale e tale divieto si estende a tutti i successivi acquirenti. Questo è quanto emerge dalla sentenza 454/2019 del Tribunale di Catania.
Il caso - Protagonista della vicenda è un istruttore di arti marziali, il quale esercitava la sua professione all'interno di alcuni locali garage di un condominio, adibiti a palestra nonché a sede dell'associazione sportiva, inizialmente condotti in locazione e in seguito acquistati dall'istruttore. Dopo circa dieci anni di attività, tuttavia, l'assemblea condominiale con delibera adottata a maggioranza tabellare, evidentemente infastidita dal vedere soggetti estranei nel condominio, intimava all'istruttore di sospendere l'attività e di rilasciare gli immobili, in quanto il regolamento condominiale vietava l'utilizzo delle unità immobiliari del condominio per fini diversi da quelli abitativi. L'istruttore impugnava così la delibera sostenendo che fosse lesiva del proprio diritto assoluto di proprietà e citava in giudizio anche gli ex locatori e proprietari dei locali, i quali non gli avrebbero mai rivelato dell'esistenza del regolamento condominiale.
La decisione - Il Tribunale investito dalla questione conferma la legittimità della delibera, prescindendo dalla effettiva o presunta rumorosità della palestra. Ebbene, il giudice ritiene decisivo l'elemento attinente alla determinazione del regolamento condominiale circa la limitazione dell'uso della proprietà esclusiva. Nella fattispecie, si è in presenza di un regolamento condominiale, la cui natura contrattuale è indubbia, essendo stato richiamato nell'atto di acquisto dei locali e trascritto nei registri immobiliari. Ciò comporta, afferma il Tribunale, che detto regolamento è opponibile anche all'istruttore, in quanto esso «assume carattere convenzionale e vincola tutti i successivi acquirenti non solo con riferimento alle clausole che disciplinano l'uso o il godimento dei servizi o delle parti comuni, ma anche con riferimento a quelle che restringono i poteri e le facoltà dei singoli condomini sulle loro proprietà esclusive».
Tribunale di Catania - Sezione III civile – Sentenza 31 gennaio 2019 n. 454
