Polizza del costruttore, cosa succede quando l’acquirente è una società
La Cassazione, sentenza n. 1909/2025, riporta il caso in cui anche la persona giuridica è legittimata ad agire direttamente nei confronti dell’assicuratore
Con una complessa decisione, la Cassazione (sentenza n. 1909/2025) scandaglia l’applicazione della polizza assicurativa decennale che il costruttore è tenuto a contrarre per conto del terzo acquirente in modo da tenerlo indenne dai danni derivanti dalla rovina dell’immobile e fissa alcuni principi. L’obbligo di stipulare la polizza, spiega la Corte, persegue l’obiettivo di realizzare l’“equa” e “adeguata” tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, “dinanzi alla frequente evenienza delle sopravvenute situazioni di crisi o di insolvenza del costruttore”.
In primis, la Terza Sezione civile ha statuito che tale la polizza assicurativa decennale “postuma”, prevista dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005 e che, come detto, il costruttore di un immobile da costruire ha l’obbligo di stipulare a beneficio dell’acquirente o promissario acquirente a copertura dei danni di cui sia responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ. (rovina totale o parziale o gravi difetti costruttivi, vizio del suolo o difetti di costruzione) ha natura di assicurazione contro i danni per conto di chi spetta. Questo significa che è attribuita al terzo assicurato (e, di massima, non anche al contraente) la legittimazione a far valere i diritti derivanti dal contratto.
Per la Corte dunque la polizza non può assumere la natura di “assicurazione del costruttore per responsabilità civile”, perché questo avrebbe come effetto che “unico legittimato ad esercitarne i diritti sarebbe il costruttore”, il quale potrebbe pretendere dall’assicuratore di essere tenuto indenne di quanto sia condannato a pagare a titolo risarcitorio all’acquirente, mentre quest’ultimo non potrebbe invocare il pagamento diretto dell’indennizzo assicurativo in suo favore.
Non si può però neppure escludere aprioristicamente, avuto riguardo al singolo caso, la valida ed efficace attribuzione – che il giudice dovrà verificare volta in volta, tenuto conto di quanto scritto nel contratto – di una legittimazione concorrente in capo al contraente, in deroga al disposto dell’art. 1891, secondo comma, cod. civ.. Questo vuol dire che le parti, nell’esercizio della loro autonomia contrattuale, possono prevedere una legittimazione concorrente del costruttore-contraente a far valere i diritti derivanti della polizza, “senza peraltro potere escludere la legittimazione, piena e primaria, dell’acquirente-assicurato”.
L’obbligo della polizza assicurativa decennale, tuttavia, è circoscritto all’ipotesi in cui l’acquirente o il promissario acquirente dell’immobile costruendo sia una persona fisica. In mancanza del requisito “soggettivo”, spetta al giudice del merito, in sede di interpretazione del contenuto della polizza stipulata tra le parti e di ricostruzione della comune intenzione dei contraenti, stabilire se il contratto corrisponda all’archetipo legale contemplato dall’art. 4 del d.lgs. n. 122 del 2005. E, dunque, se la stipulazione sia stata posta in essere in adempimento dell’obbligo di contrarre a beneficio di un acquirente non determinato, da individuarsi nella persona fisica a cui, nel corso del decennio di efficacia della polizza, venga eventualmente trasferito o promesso l’immobile da realizzare. In questo caso, qualora l’acquirente fosse un soggetto diverso da una persona fisica, allora ne sarebbe esclusa la legittimazione a far valere i diritti derivanti dalla polizza.
Al contrario, ove il costruttore, non essendo vincolato da alcun obbligo di contrarre, in considerazione della qualità soggettiva dell’acquirente società o ente collettivo, nell’esercizio della propria autonomia contrattuale abbia tuttavia liberamente proceduto a concludere un contratto di assicurazione a beneficio di quello specifico soggetto, delimitando il contenuto e i limiti della garanzia assicurativa con riferimento ai danni di cui possa essere ritenuto responsabile ai sensi dell’art. 1669 cod. civ., allora l’acquirente, benché soggetto diverso da persona fisica, è comunque legittimato ad agire direttamente nei confronti dell’assicuratore.
