Affitto di ramo d'azienda: manutenzione ordinaria e straordinaria

Contratti - Affitto di ramo d'azienda - Affittuario - Manutenzione sul bene in affitto - Intervento sul bene - Art. 1577 c.c.
In tema di affitto di ramo d'azienda, sull'affittuario grava l'obbligo di conservare l'azienda in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata, sostenendo tutte le spese necessarie a tale scopo. Ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, diversamente da quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi, i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati in negativo, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva. In assenza di un criterio discretivo certo, eventualmente, sarà possibile adoperare in via orientativa l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie previsto dall'art.1005 c.c..
Corte di Cassazione, Civile, Sezione 6 3, Ordinanza del 27 maggio 2022, n.17226

Locazione - Obbligazioni del locatore - In genere affitto d'azienda - Spese di manutenzione ordinaria e straordinaria - Distinzione - Criterio - Fondamento - Elenco delle opere di manutenzione straordinaria di cui all'art. 1005 c.c. - Adoperabilità - Ragioni
L'affittuario dell'azienda ha l'obbligo di conservarla, in tutte le sue componenti, nello stato in cui viene affittata e, perciò, di sostenere tutte le spese necessarie a tale scopo. Ne consegue, ai fini della distinzione tra spese di manutenzione ordinaria e straordinaria, che - a differenza di quanto avviene per il contratto di locazione di beni non produttivi (nel quale il conduttore non fa proprio il reddito derivante dalla cosa) - i lavori di manutenzione ordinaria vanno individuati "in negativo" e, cioè, escludendo quelle opere che sono da reputarsi straordinarie perché non finalizzate alla conservazione della originaria destinazione economica del bene e al ripristino della sua attitudine produttiva, eventualmente adoperando, in via orientativa e in assenza di un criterio discretivo certo, l'elenco esemplificativo delle riparazioni straordinarie di cui all'art. 1005 c.c., norma applicabile anche ad istituti diversi dall'usufrutto.
Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Ordinanza del 18 settembre 2020, n. 19632

Locazione - Obbligazioni del locatore - In genere - Spese di manutenzione straordinaria - Nozione - Distinzione dalle spese di manutenzione ordinaria - Criteri - Prevedibilità e onerosità - Fattispecie relativa ai lavori di restauro delle facciate condominiali
Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica).
Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 10 dicembre 2013, n. 27540

Locazione - Obbligazioni del locatore - In genere - Spese di manutenzione straordinaria - Nozione - Distinzione dalle spese di manutenzione ordinaria - Criteri - Prevedibilità e onerosità - Fattispecie relativa ai lavori di restauro delle facciate condominiali
Le spese di manutenzione straordinaria del bene locato sono quelle relative a opere non prevedibili o normalmente necessarie in dipendenza del godimento normale della cosa nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione. Ne consegue che rientrano in tale categoria anche le opere di manutenzione di notevole entità, in quanto finalizzate non già alla mera conservazione del bene ma ad evitarne il degrado edilizio e caratterizzate dalla natura particolarmente onerosa dell'intervento manutentivo. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto, in applicazione dell'anzidetto principio, che restassero a carico del locatore le spese per i lavori di restauro delle facciate condominiali, trattandosi di intervento di manutenzione straordinaria, senza che assumesse rilievo la qualificazione di intervento di manutenzione ordinaria operata dalla legislazione urbanistica).
Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 10 dicembre 2013, n. 27540