Nell'assemblea del condominio minimo delibera valida soltanto con l'assenso totalitario

L'assemblea del condominio minimo si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condòmini e delibera validamente soltanto con decisione totalitaria. Laddove non si raggiunga l'assenso totalitario perché all'assemblea interviene un solo partecipante, è necessario adire l'autorità giudiziaria non potendosi ricorrere al criterio maggioritario. E' il principio reso dal Tribunale di Lanciano mediante sentenza numero 211 pubblicata il 30 maggio 2022.

Il caso
Una proprietaria impugnava le delibere assunte in tre assemblee ritenendole nulle e/o inesistenti in quanto adottate con il voto favorevole del restante condomino detentore della quota millesimale maggioritaria. Quest'ultimo si costituiva evidenziando la decadenza dal termine per invalidare le delibere e la regolarità dell'operato in relazione alla configurabilità del condominio minimo.

La decisione
Il tribunale frentano ha chiarito che la disciplina codicistica condominiale è applicabile anche al condominio minimo, ovvero quello composto da due soli partecipanti. Le regole sul funzionamento dell'assemblea si applicano quando si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condòmini e delibera validamente mediante decisione unanime. Ha poi rilevato che «è logicamente inconcepibile che la decisione adottata da un solo soggetto possa ritenersi unanime».
Le Sezioni Unite (Cassazione n. 2046/2006) hanno asserito, relativamente al condominio costituito da due partecipanti, che nessuna norma impedisce all'assemblea di costituirsi validamente con la presenza di entrambi e deliberare con assenso totalitario. Tuttavia, nel caso in cui non si raggiunga l'unanime consenso, la maggioranza non potrà formarsi per cui lo stallo potrà essere valicato solo ricorrendo al tribunale camerale in base all'articolo 1105, comma 4, Codice civile. Ciò accade quando all'assemblea i condòmini votano in modo contrastante o qualora all'adunanza interviene uno solo dei partecipanti.
Ad avviso del giudicante, il condomino intervenuto avrebbe dovuto rassegnarsi alla impossibilità di deliberare per l'assenza dell'altro non potendo pervenire ad una decisione totalitaria. Avrebbe dovuto azionare il procedimento camerale rimettendo all'autorità giudiziaria l'adozione dei provvedimenti.
La decisione del solo condomino di maggioranza integra una manifestazione unilaterale di volontà espressa in assenza di unanime assenso. L'articolo 1136 Codice civile prescrive quorum maggioritari che, riguardo al numero dei partecipi del condominio minimo, è impossibile formare. In definitiva, Il Tribunale di Lanciano ha dichiarato la nullità delle delibere assembleari impugnate.

Conclusioni
Nel condominio minimo possono presentarsi tre ipotesi: a) non vi è intesa fra i due condòmini, b) un condomino interviene in assemblea deliberando in assenza dell'altro, c) entrambi concordano per cui l'assenso diviene totalitario. La maggioranza non può essere calcolata sul numero degli intervenuti. La decisione presa dall'unico partecipante inficia la delibera rendendola nulla o inesistente. La volontà assembleare è legittima quando presuppone che ambedue i condòmini siano intervenuti all'adunanza e abbiano assunto una decisione totalitaria.
Il condomino non può imporre il suo volere sfruttando la superiorità della propria quota millesimale. Ogni decisione, perciò, dovrà essere necessariamente espressa all'unanimità. Ove non avvenga, sarebbe viziata da nullità. In tal caso soccorrerà l'articolo 1105, comma 4, Codice civile il quale prescrive che «se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria». Solo rivolgendosi al magistrato camerale sarà possibile superare la crisi.