Preliminare di compravendita: rimedi a favore del promissario acquirente

Contratti - Contratto preliminare - Irregolarità edilizie dell'immobile promesso - Rimedi a favore del promissario acquirente - Legittimazione a chiedere la concessione in sanatoria - Fondamento.
In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente è legittimato, al fine di sanare l'irregolarità urbanistica dell'immobile promesso ed evitare il rischio della sua demolizione, a presentare istanza di concessione edilizia in sanatoria senza necessità del consenso, o anche contro la volontà, del proprietario del bene, restando distinto il regime della sanatoria, quanto a presupposti ed elementi propri, da quello della concessione edilizia.
•Corte cassazione, sezione II, sentenza 27 maggio 2016 n. 11039

Contratti - Contratto preliminare - Esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Immobile affetto da vizi - Rimedi a favore del promissario acquirente - Domanda cumulativa di adempimento ex art. 2932 cod. civ. e di eliminazione dei vizi della cosa o di riduzione del prezzo - Ammissibilità - Irregolarità edilizie - Garanzia di cui all'art. 1492 cod. civ. - Applicabilità.
In tema di contratto preliminare, il promissario acquirente può esperire, contestualmente all'azione di cui all'art. 2932 cod. civ., anche l'azione di accertamento dell'esistenza dei vizi chiedendo l'eliminazione degli stessi in forma specifica ovvero per equivalente. La presenza di irregolarità edilizie dell'immobile non note promissario acquirente integra vizi che legittimano la domanda intesa alla loro eliminazione ovvero alla riduzione del prezzo ragguagliabile alla spesa sostenuta per la sanatoria.
•Corte cassazione, sezione II, sentenza 15 febbraio 2007 n. 3383

Contratti - Contratto preliminare di vendita di bene immobile - Consegna anticipata - Vizi presenti nella cosa promessa - Azioni esperibili dal promissario acquirente.
Nel contratto preliminare di vendita, nel caso che il bene sia affetto da vizi, il promissario acquirente che non voglia domandare la risoluzione del contratto, può agire contro il promittente per l'adempimento, chiedendo, anche disgiuntamente dall'azione prevista dall'art. 2932 cod. civ., l'eliminazione dei vizi, oppure, in alternativa, la riduzione del prezzo; tali due azioni, infatti, mirando entrambe ad assicurare, in modo alternativo tra loro, il mantenimento dell'equilibrio del rapporto economico di scambio previsto dai contraenti, costituiscono mezzi di tutela di carattere generale che, in quanto tali, devono ritenersi utilizzabili anche per il contratto preliminare, non rinvenendosi nel sistema positivo, né, in particolare, nel disposto dell'art. 2932 cod. civ., ragioni che impediscano di estendere anche a tale tipo di contratto la tutela stabilita a favore della parte adempiente dai principi generali in tema di contratti a prestazioni corrispettive.
•Corte cassazione, sezione II, sentenza 3 gennaio 2002 n. 29

Contratti - Contratto preliminare di vendita di bene immobile da costruire - Realizzazione dell'immobile con vizi e difformità - Azione per l'esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto - Contestuale azione per la riduzione del prezzo - Ammissibilità.
Con riguardo al preliminare di vendita di immobile da costruire, e per il caso in cui detto bene venga realizzato con vizi o difformità, che non lo rendano oggettivamente diverso, per struttura e funzione, ma incidano solo sul suo valore, ovvero su secondarie modalità di godimento, deve ritenersi che il promissario acquirente, a fronte dell'inadempimento del promittente venditore, non resta soggetto alla sola alternativa della risoluzione del contratto o dell'accettazione senza riserve della cosa viziata o difforme, ma può esperire la azione di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, a norma dell'art. 2932 cod. civ., chiedendo, contestualmente e cumulativamente, la riduzione del prezzo, tenuto conto che il particolare rimedio offerto dal citato art. 2932 cod. civ. non esaurisce la tutela della parte adempiente, secondo i principi generali dei contratti a prestazioni corrispettive, e che una pronuncia del giudice, che tenga luogo del contratto non concluso, fissando un prezzo inferiore a quello pattuito con il preliminare, configura un legittimo intervento riequilibrativo delle contrapposte prestazioni, rivolto ad assicurare che l'interesse del promissario alla sostanziale conservazione degli impegni assunti non sia eluso da fatti ascrivibili al promittente.
•Corte cassazione, sezioni Unite, sentenza 27 febbraio 1985 n. 1720