CONDOMINIO
Amministratore - Revoca - Procedimento giudiziale - Natura e caratteri - Ripartizione onere probatorio - Disciplina applicabile. (Cc, articolo 1129, 1218, 1453 e 2697; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 64)
Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore condominiale riveste carattere eccezionale nell'ordinamento perché è sostitutivo della volontà assembleare ed è preposto ad assicurare una corretta gestione dell'amministrazione, per cui occorre provare che dalle condotte ritenute irregolari consegua un pericolo di grave danno al Condominio, ovvero determinare un'effettiva "mala gestio" dell'amministratore medesimo. Tale procedimento, inoltre, si configura come un giudizio di risoluzione anticipata e definitiva del rapporto di mandato per cui, in tema di prova, si applica il principio generale operante in materia di inadempimento dell'obbligazione, secondo il quale il condomino che agisce per la risoluzione del mandato intercorrente con l'amministratore deve provare di aver subito un danno e la fonte (negoziale o legale) del suo diritto a conseguire dall'amministratore l'adempimento dell'obbligo gestorio, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre l'amministratore convenuto rimane gravato dell'onere della prova del fatto estintivo della pretesa di revoca, costituito dall'avvenuto adempimento ai suoi obblighi di gestione (Nel caso di specie, il collegio del tribunale adito, richiamati gli enunciati principi, ha rigettato il ricorso condannando la condomina ricorrente a rifondere all'amministratore resistente le spese di lite).
Amministratore - Revoca - Procedimento giudiziale - Regolamento delle spese di lite - Articolo 91 del Cpc - Applicabilità - Fondamento. (Cpc, articolo 91; Cc, articolo 1129; Disposizioni di attuazione del Cc, articolo 64)
n tema di condominio negli edifici, il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore soggiace al regolamento delle spese ex articolo 91 del Cpc, e ciò indipendentemente dalla natura e dal rito del procedimento medesimo; pertanto, la norma trova applicazione anche ai provvedimenti camerali adottati nell'ambito di procedure non contenziose (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda di revoca dell'amministratore resistente, il collegio del tribunale adito, richiamato l'enunciato principio, ha condannato la condomina ricorrente al pagamento delle spese di lite, disponendo la liquidazione del compenso professionale non secondo la tabella prevista per i procedimenti di volontaria giurisdizione, ma secondo quella redatta per i procedimenti contenziosi).
Assemblea - Riunione assembleare - Verbale - Redazione e trascrizione nel registro - Modalità alternative - Individuazione - Fattispecie in tema di procedimento di revoca giudiziaria dell'amministratore. (Cc, articoli 1129, 1130 e 1136)
In tema di condominio negli edifici, occorre distinguere tra il verbale che viene formato in assemblea e la sua trascrizione nell'apposito registro che deve avvenire a cura dell'amministratore. In particolare, la funzione del registro dei verbali è quella di consentire la ricostruzione nel tempo della volontà assembleare e nulla vieta o di scrivere direttamente il verbale nell'apposito registro o di dattiloscriverlo, stamparlo ed incollarne una copia nel registro o di manoscriverlo (formando una sorta di brogliaccio) e di correggerlo, anche dopo la conclusione dell'adunanza condominiale, e quindi di trascriverlo successivamente (Nel caso di specie, nel rigettare la domanda di revoca giudiziaria dell'amministratore, il collegio del tribunale adito ha ritenuto insussistente anche la dedotta violazione, da parte dell'odierno resistente, dell'obbligo di corretta tenuta del registro dei verbali delle assemblee di cui all'articolo 1130, comma 1, n. 7, del Cc, la quale era stata, nella circostanza, dalla condomina ricorrente prospettata in ragione della dubbia conformità tra contenuto dei verbali assembleari e dichiarazioni rese e fatti accaduti nel corso della riunione, non risultando gli stessi sottoscritti, contestualmente, da parte del Presidente e del Segretario, ma, dopo la conclusione dell'adunanza, scambiati tra loro mediante invio di messaggi di posta elettronica).
Contributi e spese condominiali - Riscossione - Articolo 63 disposizioni di attuazione del Cc - Azione promossa dal creditore per ottenere la condanna alla comunicazione dei dati dei condomini morosi - Legittimazione passiva - Amministratore in proprio e non il Condominio in persona dell'amministratore - Sussistenza. (Cc, articoli 1129, 1130 e 2043; Disp. att. cc, articolo 63)
In tema di condominio negli edifici, l'obbligo di comunicare i dati dei condomini morosi (e la conseguente legittimazione passiva in caso di azione giudiziale) spetta all'amministratore in proprio, trattandosi di un dovere legale di cooperazione con i creditori funzionale al rispetto dell'ordine di escussione contemplato dall'articolo 63, comma 2, disposizioni di attuazione del Cc, che è estraneo al rapporto di mandato intercorrente con il condominio e la cui violazione dà luogo, pertanto, ad una responsabilità di tipo aquiliano (Nel caso di specie, in applicazione dell'enunciato principio, il giudice adito, nel rigettare la domanda, ha ritenuto comunque sussistenti i giusti motivi per disporre l'integrale compensazione delle spese di lite avuto riguardo alla circostanza che la scrutinata questione, relativa alla legittimazione passiva, già dibattuta nelle corti di merito, era stata solo di recente affrontata e risolta dalla Suprema Corte).
MEDIAZIONE
Mediatore - Responsabilità - Obblighi informativi - Portata - Documenti essenziali relativi all'immobile oggetto di intermediazione - Accertamento da parte del mediatore - Verifica presenza del certificato di agibilità - Sussistenza - Fondamento. (Cc, articoli 1176 e 1759; Dpr n. 380/2001, articoli 24 e 25)
Ai sensi dell'articolo 1759 del Cc, dovendo il mediatore, nell'espletamento del suo incarico, comunicare alle parti le circostanze a lui note o che avrebbe dovuto conoscere con la normale diligenza professionale e che possono influire sulla conclusione dell'affare, lo stesso non può limitarsi a mettere in contatto le parti, ma deve svolgere un'attività di verifica minima sui documenti essenziali dell'immobile. In particolare, non potendo il mediatore "vendere al buio", rientra, tra i suoi specifici obblighi, quello di informare le parti nell'ipotesi in cui sia a conoscenza dell'assenza di agibilità dell'immobile, pena una responsabilità ex articoli 1759 e 1176 del Cc e la conseguente condanna dello stesso al risarcimento danni o alla perdita della provvigione (Nel caso di specie, accertato dalla compiuta istruttoria, che il promittente venditore convenuto, oltre a non aver ottemperato agli obblighi di conformità urbanistica ed agibilità, aveva anche omesso di fornire agli attori, quali promissari acquirenti, la documentazione attestante la possibilità di parcheggiare nella corte pertinenziale del fabbricato e la delibera dell'assemblea condominiale di approvazione del frazionamento dell'intero appartamento in quattro unità abitative, il giudice adito ha accolto la domanda di restituzione degli acconti versati in sede di sottoscrizione delle proposte di acquisto e rigettato, invece, quella di risarcimento del danno in quanto, nella circostanza, non adeguatamente provato).
Mediatore - Responsabilità - Obblighi informativi - Portata - Obbligo di compiere specifiche indagini di natura tecnico-giuridica - Sussistenza in difetto di uno specifico incarico - Esclusione. (Cc, articoli 1176 e 1759)
Pur a fronte dell'obbligo, gravante ex articolo 1759, comma 1, del Cc sul mediatore, di comunicare alle parti le circostanze note a quest'ultimo, relative alla valutazione ed alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla decisione di concludere o meno il contratto, non rientra nella comune ordinaria diligenza, cui il mediatore deve conformarsi nell'adempimento della sua prestazione, ai sensi dell'articolo 1176 del Cc, lo svolgimento, in difetto di particolare incarico, di specifiche indagini di natura tecnico-giuridica (Nel caso di specie, richiamato l'enunciato principio, il giudice adito ha confermato il decreto ingiuntivo opposto, avente a oggetto il pagamento del saldo della provvigione stabilita nella proposta di acquisto di un immobile sottoscritta dall'odierno opponente, quale corrispettivo per l'attività di intermediazione svolta in suo favore, non avendo lo stesso, nella circostanza, dimostrato di aver conferito al mediatore uno specifico incarico di svolgere indagini o verifiche tecniche in ordine alla regolarità urbanistica e catastale del cespite, a fronte della cui emersa difformità, quest'ultimo aveva comunque messo a disposizione di parte venditrice l'assistenza operativa di un proprio tecnico al fine di accelerare la procedura di reperimento della documentazione mancante, ritenuta essenziale per la stipula del contratto definitivo, in ogni caso, poi regolarmente concluso tra le parti intermediate).
