Condominio: sì alla rettifica delle tabelle millesimali quando sono frutto di errore
L’altro caso in cui è ammessa la rettifica delle tabelle millesimali si ha quando mutano le condizioni dell’edificio (ad esempio sopraelevazione)
Il Tribunale di Taranto (sezione I, sentenza 4 novembre 2025, n. 2340), intervenuto in materia di condominio negli edifici, si sofferma (tra l’altro) sulla corretta esegesi dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile che consente la rettifica o la modifica delle tabelle millesimali a maggioranza qualificata in due casi: quando sono conseguenza di un errore, o quando sono mutate le condizioni di fatto o di diritto dell’edificio.
Valore effettivo e valore proporzionale
In sostanza, l’errore che, in forza di tale disposizione, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, consiste nell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito.
L’errore il quale, in forza dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, giustifica la revisione delle tabelle millesimali, non coincide dunque con l’errore vizio del consenso, di cui agli articoli 1428 e seguenti del codice civile, ma consiste, per l’appunto, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito.
L’esempio della sopraelevazione
La disposizione, quando fa riferimento alle variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari a seguito delle mutate condizioni dell’edificio per sopraelevazione, per incremento di superfici o incremento o diminuzione delle unità immobiliari, allude a mutamenti oggettivi, verificabili nella realtà empirica.
Entrambi i presupposti di fatto necessari per procedere alla revisione o alla modifica delle tabelle paiono, al contrario, logicamente inapplicabili – osserva ancora l’adito Giudice salentino - laddove la stessa autonomia privata abbia derogato al criterio legale e oggettivo di ripartizione delle spese per accoglierne uno diverso e soggettivo, dipendente dalla volontà privata, che potrà essere posto nel nulla solo da un atto uguale (all’unanimità) e contrario.
Segnatamente in tema di revisione e modificazione delle tabelle millesimali, qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano espressamente dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto negli articoli 1118 del codice civile e 68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, dando vita alla diversa convenzione di cui all’articolo 1123, I, ultima parte, del codice civile, la dichiarazione di accettazione ha valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che attribuisce rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Le tabelle millesimali
Precisamente, ai fini della revisione e modificazione delle tabelle millesimali prevista dall’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, è rilevante l’accertamento della natura contrattuale o meno delle stesse, poiché, in caso di tabella cosiddetta “contrattuale”, l’errore non rileva nella sua oggettività ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso; pertanto, non è esperibile l’azione prevista dall’articolo 69 della disposizione citata, ma solo l’ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà.
Conclusioni
La sentenza, di cui all’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali delle singole unità immobiliari, espressi nella tabella millesimale, non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini. Ne consegue che l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.
