La lite sull’uso del parcheggio condominiale è di competenza per materia del giudice di pace
Scatta una competenza funzionale esclusiva sulla gestione dell’uso delle aree comuni, quando tali spazi, vengano utilizzati da soggetti terzi per ragioni funzionali ad attività economiche svolte da alcuni condòmini
La controversia avente a oggetto l’uso di un’area comune (parcheggio) da parte di soggetti terzi estranei al condominio, autorizzati da alcuni condòmini, attiene alle modalità e alla misura d’uso del bene comune e rientra nella competenza per materia del giudice di pace ai sensi dell’articolo 7, comma 3, n. 2, del Codice procedura civile non trattandosi di accertamento del diritto dominicale. È quanto precisa il Tribunale di Lecco con la sentenza n. 456 pubblicata il 2 ottobre 2025.
Il caso
La pronuncia in rito affronta una questione frequente e controversa nel contesto condominiale. La gestione dell’uso delle aree comuni, in particolare quando tali spazi, come un parcheggio condominiale, vengano utilizzati da soggetti terzi per ragioni funzionali ad attività economiche svolte da alcuni condòmini.
I condòmini ricorrenti, residenti nell’edificio, hanno lamentato che l’area destinata a parcheggio condominiale veniva utilizzata anche da clienti di esercizi commerciali interni, su autorizzazione dei relativi proprietari, arrecando così un pregiudizio al loro diritto di godimento dello spazio comune. Hanno chiesto al tribunale di vietare tale uso a terzi e invocato l’applicazione di una penale in caso di violazione dell’ordine giudiziale.
La decisione
Il tribunale ha qualificato correttamente la domanda non come accertamento di un diritto esclusivo o di proprietà, ma come una questione relativa alla modalità d’uso del bene comune. Il parcheggio, in quanto spazio condominiale, è soggetto alle regole dell’uso concorrente da parte di tutti i condòmini e l’eventuale limitazione o regolamentazione (ad esempio, tramite turnazioni o divieti) non incide sul diritto in sé, ma solo sul modo in cui esso viene esercitato.
Richiamando una consolidata giurisprudenza di legittimità (Cassazione civile, decisioni nn. 4030/2005, 17660/2004 e 2402/1999), il giudicante ha statuito che le controversie riguardanti la misura (quantitativa) o le modalità (qualitative) di esercizio del diritto sulle parti comuni rientrano nella competenza funzionale esclusiva del giudice di pace ai sensi dell’articolo 7, comma 3, n. 2, del Codice procedura civile indipendentemente dal valore della causa.
Un punto importante sottolineato nella decisione è l’estensione dell’utilizzo del bene comune a terzi, anche se non condòmini. Ciò non configura automaticamente un comportamento lesivo del diritto dominicale, ma può costituire un abuso nell’esercizio del diritto di comproprietà che va valutato nell’àmbito dell’equilibrio tra le facoltà dei vari condòmini.
In tal caso, si rientra nella sfera delle modalità di utilizzo che non richiedono l’intervento del tribunale. Quest’ultimo ha quindi dichiarato la propria incompetenza per materia disponendo che la causa debba essere riassunta davanti al giudice di pace di Lecco.
