Esclusa la competenza del giudice di pace nella locazione di immobili urbani

Precisa in sentenza il Tribunale di Civitavecchia (sentenza 4 novembre 2025 n. 1244) come la nozione di controversie in materia di locazione di immobili urbani, soggette al rito speciale di cui all’articolo 447 bis del cpc, ricomprenda tutte le cause comunque riferibili a un contratto di locazione. Ne consegue la nullità della clausola contrattuale che deroghi alla competenza per territorio del Giudice del luogo dove è posto l’immobile (articoli 21 e 447 bis del cpc).

Nell’ampia nozione di cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani, soggette al cennato rito speciale, sono da ricomprendere dunque tutte le controversie comunque riferibili a un contratto di locazione, che attengano, cioè, non solo alla sua esistenza, validità ed efficacia, ma altresì a tutte le altre possibili sue vicende, e segnatamente, a quelle che involgano l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal rapporto in base alla disciplina codicistica o a quella di settore della legislazione speciale e, in primis, all’obbligazione di pagamento del canone.

E dunque ove la pretesa creditoria abbia la propria fonte in un rapporto locativo, trattandosi di materia da ritenersi riservata alla competenza del Tribunale, resta comunque esclusa la competenza del giudice di pace, ancorché la pretesa riguardi un credito pecuniario di importo modesto.

Allorquando si eserciti una pretesa di risarcimento danni per equivalente assumendo che il danno si è verificato ad un immobile (quale che ne sia il titolo di godimento), il diritto fatto valere, avendo a oggetto una somma di danaro e, quindi, un petitum mediato inerente al conseguimento di un bene della vita rappresentato da un bene mobile, è per definizione un diritto concernente una cosa mobile, qual è il danaro e, pertanto, agli effetti dell’articolo 7, I, del cpc, la relativa domanda è senz’altro riconducibile all’ambito della competenza generale mobiliare colà prevista a favore del giudice di pace.

Il criterio di competenza previsto da detta norma resta del tutto indifferente (salvo che l’ordinamento preveda un’incidenza sulla competenza riferita al rapporto da cui origina la pretesa risarcitoria e che concerne il godimento dell’immobile) alla circostanza che la somma chiesta a titolo risarcitorio costituisca l’equivalente di un danno-evento rappresentato dalla lesione verificatasi sulla situazione giuridica che l’attore vanta riguardo ad un bene immobile. Soltanto se il rapporto inerente il godimento dell’immobile è assunto come criterio per individuare una specifica competenza ratione materiae, la pretesa risarcitoria per equivalente diretta a ristorare la situazione giuridica inerente al godimento dell’immobile può sottrarsi alla regola di cui all’articolo 7, I, del cpc, come accade ad esempio allorquando venga in rilievo una pretesa risarcitoria concernente un rapporto di locazione o di comodato immobiliare, oppure un affitto di azienda (articolo 441 bis del cpc) e naturalmente la pretesa riguardi le parti di tale rapporto (così, se ad esempio, un conduttore riceva molestie nel godimento dell’immobile locato da un terzo e agisca per ottenere il risarcimento per equivalente, si è al di fuori dell’ambito dell’articolo 447 bis del cpc).

Resta inteso che allorché il negozio giuridico stipulato tra le parti non è riconducibile ai tipi offerti dal codice, né ad una “concatenazione” di negozi tipici, ma presenta una causa (sì composita, ma) unitaria, la quale, attraverso l’interconnessione di diversi tipi negoziali (quali: vendita, deposito, affitto di azienda, …) si concretizza in una finalizzazione reciproca di ognuno di tali profili negoziali rispetto agli altri, si determina, sul piano sostanziale, la nascita di un solo contratto atipico, frutto dell’utilizzazione causalmente avvinta di negozi tipici che in esso hanno riversato la loro sostanza al punto da perdere l’originaria - nel senso pure di tipica - autonomia, con la conseguenza che, sul piano processuale, la competenza territoriale non deve individuarsi secondo la regola specifica fissata per ciascuno dei contratti tipici che hanno smarrito la loro autonomia nella causa concreta dell’unica operazione economica atipica (ciò che comporterebbe una illogica scissione interna asservita ai fini esclusivi della competenza territoriale di quel che è l’intero negozio stipulato), potendo, invece, farsi riferimento al foro convenzionale stabilito dalle parti.

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