La proprietà superficiale è imprescrittibile in caso di non uso ventennale

Sottolinea in sentenza la Corte d’Appello di Napoli (sezione VI, sentenza 10 novembre 2025 n. 5571) come, a differenza del diritto di superficie in senso stretto (ossia di “fare” la costruzione sul suolo altrui), che si prescrive per non uso ventennale (articoli 952, I, e 954, IV, del codice civile), la proprietà superficiaria è imprescrittibile e sopravvive in caso di perimento e/o distruzione della costruzione originaria, con conseguente facoltà del proprietario superficiario di ricostruirla e goderne (salvo patto contrario; articolo 954, III, del codice civile).

La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché, ove - nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita - il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprietà piena di un immobile del quale abbia soltanto la proprietà superficiaria, ricorre la figura dell’aliud pro alio, che legittima l’azione per la risoluzione del contratto (articolo 1453 del codice civile); ove, poi, la promessa di vendita abbia ad oggetto la proprietà di un immobile senza ulteriore specificazione, deve presumersi che si tratti della piena proprietà, spettando al promittente venditore l’onere di provare che il promissario acquirente era a conoscenza dell’inerenza dell’obbligo alla sola proprietà superficiaria.

Un cenno merito poi il Codice della navigazione (Regio decreto n. 327/1942) che non contiene una specifica disciplina in materia di costruzioni autorizzate sul suolo demaniale, sicché, in virtù del rinvio di cui all’articolo 1, operano in materia le norme del codice civile sul diritto di superficie, in base alle quali colui che costruisce acquista la proprietà superficiaria a titolo originario. 

In particolare, si tratta di un diritto di consistenza reale ma temporaneo, in quanto ha la stessa limitata durata della concessione del bene demaniale, su cui insiste il fabbricato, e si estingue, ex articolo 953 del codice civile, con la revoca della concessione (nei confronti di tutti i contitolari della concessione) o per la scadenza del termine di durata della stessa, con conseguente incremento per accessione della proprietà del dominus soli.

Non solo. Il positivo completamento della procedura di rilascio della concessione in sanatoria prevista dall’articolo 32 della legge 47/1985 supera l’originario difetto del titolo autorizzativo alla realizzazione del manufatto eretto dal privato su area di proprietà pubblica, e rende quindi la posizione del soggetto che la consegua assolutamente coincidente con quella di chi abbia avuto ab origine un titolo idoneo a realizzare un’opera su area ricevuta in concessione dall’ente pubblico che ne sia proprietario. Di conseguenza, al rilascio della concessione in sanatoria concernente un manufatto eretto su area demaniale consegue la configurabilità, in capo al soggetto che la ottenga, di un diritto reale sul bene, declinabile in termini di proprietà superficiaria.

Sul punto, va ribadito l’ulteriore principio secondo cui la concessione amministrativa su beni demaniali o su beni indisponibili, al di fuori dei casi in cui la legge, esplicitamente o attraverso la specifica regolamentazione adottata, abbia predeterminato la natura del diritto conferito al concessionario, non attribuisce necessariamente a quest’ultimo diritti di consistenza reale, ma può attribuire anche diritti assimilabili a quelli personali di godimento non esclusi della previsione dell’articolo 823 del codice civile e pienamente compatibili con i poteri d’imperio dell’ente concedente a tutela dell’interesse pubblico. Peraltro, al fine di stabilire nel singolo caso se a favore del concessionario sia stato costituito un diritto di natura reale o personale, occorre accertare, con indagine da compiersi dal Giudice del merito secondo i normali criteri di interpretazione dei contratti e degli atti amministrativi, l’effettiva e concreta consistenza di quel diritto sulla base dell’intero contenuto della convenzione e delle sue clausole, nonché del provvedimento amministrativo di concessione.

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