Locazioni, la riconsegna della cosa da parte del locatario non è condizione di proponibilità della domanda

Nel sistema normativo delineato dall'articolo 1592 Cc la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della relativa domanda, ma quale presupposto perché si abbia un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire una pronuncia nel merito. La corte d'appello - ha evidenziato la S.C. - lì dove ha condannato l'attrice al pagamento della indennità prevista dall'articolo 1592 Cc, senza verificare in fatto se l'immobile era stato o meno restituito alla proprietaria, non si è attenuta al riferito principi così cadendo nel vizio di falsa applicazione della norma indicata. Questo il principio espresso dalla Sezione II della Cassazione con l' ordinanza 27 gennaio 2023 n. 2535.

I precedenti
Nello stesso senso, in tema di locazione, nel sistema normativo delineato dall'articolo 1592 cod. civ., la riconsegna della cosa da parte del locatario non va intesa quale condizione di proponibilità della domanda di indennità per i miglioramenti ma quale presupposto per un provvedimento favorevole o sfavorevole sulla domanda stessa, vale a dire per una pronuncia nel merito, Cassazione, sentenza 22 agosto 2007, n. 17861.
In termini opposti, in tema di locazione, l'azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell'articolo 1592 Cc, l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell'avvenuta riconsegna del bene locato al locatore, Cassazione, sentenza 24 febbraio 2003, n. 2777, in Archivio locazioni e condominio, 2003, p. 641, con nota di De Tilla M., Sulle modalità dell'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.

Indennità miglioramenti apportati
Sempre diversamente, rispetto alla pronunzia ora in rassegna cfr., Cassazione, sentenza 17 novembre 1998, n. 11551, in Archivio locazioni e condominio, 1999, p. 68 secondo cui In tema di locazione, il principio generale di cui all'articolo 1592 Cc, in forza del quale il conduttore non ha diritto ad indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, trova eccezione con riferimento alla ipotesi in cui il locatore abbia a ciò prestato il proprio consenso, con conseguente facoltà del conduttore di richiedere un'indennità corrispondente alla minor somma inter expensum et meliorandum. Tale facoltà va necessariamente esercitata, quoad tempus, al momento della riconsegna dell'immobile al locatore, potendo solo in tale occasione operarsi una utile comparazione tra l'importo delle spese sostenute dal conduttore ed l'incremento di valore conseguito dall'immobile.
In quest'ultimo senso, e, in particolare, per l'affermazione che è improponibile e quindi inammissibile l'azione per il conseguimento delle indennità per i miglioramenti, proposta dal conduttore, quando, pendente il procedimento per la convalida dello sfratto intimato dal locatore, sia ancora in corso il rapporto di locazione e non si sia ancora verificata la riconsegna dell'immobile. per i giudici di merito, Pretura di Capri,, sentenza 21 gennaio 1991, in Archivio locazioni e condominio, 1991, p.631

Risarcimento del danno causato all'immobile
Per altri riferimenti cfr., nel senso che il principio desumibile dall'articolo 1590 Cc che legittima il locatore a rifiutare la riconsegna dell'immobile ed a pretendere il pagamento del canone fino alla sua rimessione in pristino, va coordinato con il principio di cui all'articolo 1227, comma 2, Cc secondo il quale in base alle regole dell'ordinaria diligenza il creditore ha il dovere di non aggravare con il fatto proprio il pregiudizio subito, pur senza essere tenuto all'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa e, cioè, ad un facere non corrispondente all'id quod plerumque accidit; ne deriva che il locatore non può rifiutare la riconsegna ma può soltanto pretendere il risarcimento del danno cagionato all'immobile, costituito dalle spese necessarie per la rimessione in pristino e dalla mancata percezione del reddito nel periodo di tempo occorrente, nel caso in cui il deterioramento dipenda da inadempimento dell'obbligo di provvedere alle riparazioni di piccola manutenzione ex articolo 1576 Cc; il locatore può invece rifiutare la riconsegna dell'immobile locato nel caso in cui il conduttore non abbia adempiuto all'obbligo, impostogli dal contratto, di provvedere alle riparazioni eccedenti l'ordinaria manutenzione o per avere egli di propria iniziativa apportato trasformazioni o innovazioni, poiché in tale caso la rimessione in pristino richiederebbe l'esplicazione di un'attività straordinaria e gravosa e, cioè, un facere al quale il locatore non è tenuto secondo l'id quod plerumque accidit, Cassazione, sentenza 13 luglio 1998, n 6856.
Sempre in margine all'articolo 1592 Cc si è precisato, altresì:
- in tema di indennità per i miglioramenti e le addizioni apportate dal conduttore alla cosa locata, poiché tanto l'articolo 1592 che l'articolo 1593 Cc fanno riferimento al loro valore al tempo della riconsegna, in caso di vendita dell'immobile locato nel corso del rapporto, la suddetta indennità deve essere corrisposta non dall'originario locatore, bensì dall'acquirente il quale, ricevendo il bene, esercita il diritto di ritenere le cose amovibili, Cassazione, sentenza 4 aprile 1985, n. 2326, in Archivio civile, 1985, p. 821;
- in tema di indennità per i miglioramenti e le addizioni apportate dal conduttore alla cosa locata, poiché tanto l'articolo 1592 che l'articolo 1593 Cc fanno riferimento al loro valore al tempo della riconsegna, in caso di vendita dell'immobile locato nel corso del rapporto, la suddetta indennità deve essere corrisposta non dall'originario locatore, bensì dall'acquirente il quale, ricevendo il bene, esercita il diritto di ritenere le cose amovibili, Cassazione, sentenza 13 novembre 1979, n. 5876, in Foro italiano, 1980, I, c. 678.