Il solo acquisto di lastrico per edificare rende comuni le aree libere destinate all’ascensore
La Suprema Corte ha respinto il ricorso di alcuni condomini che avendo realizzato il proprio appartamento affermavano di avere la piena proprietà dell’intera estensione del lastrico compresa la parte lasciata libera sulla intera colonna
In caso di vendita di lastrico con connesso diritto di edificare l’individuazione delle proprietà esclusive e delle parti comuni dovrà fondarsi sul contenuto del contratto e il bene come risultante dalla planimetria dopo la sua successiva realizzazione .
In quanto - come dice la Corte di cassazione civile con la sentenza n. 16622/2025 - non è possibile rivendicare un esclusivo diritto di proprietà in base alla planimetria ante costruzione su parti del lastrico venduto che per le loro caratteristiche si atteggiano a spazi comuni costituendosi su esse ope legis il condominio. Con valutazione quindi successiva al bene effettivamente venduto, ossia il solo lastrico solare e che in assenza di ulteriori specificazioni allegate al negozio giuridico non consentono di rivendicare su tali spazi un diritto di proprietà individuale.
La Suprema Corte ha quindi respinto il ricorso di alcuni condomini che avendo realizzato il proprio appartamento affermavano di avere la piena proprietà dell’intera estensione del lastrico compresa la parte lasciata libera sulla intera colonna e in corrispondenza della quale i ricorrenti ritenevano insistesse un ripostiglio connesso alla propria abitazione con esclusione dalla proprietà condominiale. A sostegno della propria tesi facevano rilevare che di fatto alcun ascensore fosse mai stato realizzato.
Ciò non è affatto dirimente al fine di individuare come proprietario dell’area il condominio o il singolo condomino con diritto di escludere su essa qualsiasi diritto di servitù.
Nel caso concreto, i giudici hanno dato rilevanza alla circostanza che tutti gli acquirenti dei diversi calpestii - una volta realizzato a proprie spese il corrispondente appartamento di proprietà esclusiva - in assenza di qualsiasi definizione anche approssimativa nell’iniziale contratto di acquisto - avevano proceduto ad annotare catastalmente la presenza del vano ascensore. In effetti i ricorrenti, e tutti gli altri condomini, non avevano comprato una definita unità abitativa parte di un edificio, ma solo il nudo lastrico allo stato grezzo. In tale situazione non si poteva affermare alcun diritto esclusivo su quelle aree ideali della struttura risultante del fabbricato, come le proiezioni astratte della colonna d’aria ricompresa all’interno dell’edificio e che per palmare evidenza non sia fruibile e praticabile dai singoli acquirenti per l’assenza di lastrico per tutta la sua superficie per ogni piano.
Sulla specifica questione, infine, la Cassazione ha dettato il seguente principio di diritto: “L’acquirente del solaio o lastrico allo stato grezzo di un edificio, con diritto di edificare il proprio appartamento, non diviene proprietario, salvo che diversamente risulti inequivocamente dal titolo, della porzione di colonna d’aria priva di tramezzature e, pertanto, da lui non usufruibile, che andrà a far parte della proprietà condominiale, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ.”.
