Preliminare di vendita, per il definitivo serve il consenso di tutti gli eredi

Qualora un immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita cada in successione, il definitivo deve essere stipulato con il consenso di tutti gli eredi anche se si tratta di un bene indivisibile. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, sentenza n. 25396 depositata oggi, accogliendo il ricorso di un degli eredi nei confronti dei fratelli i quali avevano proceduto alla vendita (alla sorella) senza la sua necessaria partecipazione.

In primo grado il Tribunale di Roma, accogliendo la domanda dell'attuale ricorrente, aveva dichiarato la nullità dell'atto di compravendita a causa della mancata partecipazione alla stipula del comproprietario-coerede, condannando i convenuti al pagamento delle spese di lite e disponendo l'ulteriore corso del giudizio per la domanda di divisione proposta dall'attore.

La Corte di Appello ribaltando il verdetto aveva invece escluso la nullità dell'atto di compravendita affermando la validità del rogito pur se stipulato da uno solo dei soggetti coobbligati, vincolati dalla promessa di vendita manifestata in vita dalla de cuius. L'obbligazione di trasmettere la proprietà dell'immobile si sarebbe infatti trasferita sugli eredi e trattandosi di obbligazione indivisibile "l'esecuzione della stessa può essere effettuata da ciascuno degli eredi per l'intero, secondo le regole della solidarietà". In questo senso, proseguiva il giudice di secondo grado, la sentenza del giudice di prime cure, che ha ritenuto necessario il consenso del coerede rimasto estraneo alla vendita definitiva, "non è assolutamente ammissibile dal punto di vista giuridico".

Proposto ricorso, la II Sezione civile della Suprema corte ha invece affermato che se è vero che l'obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all'indivisibilità dell'obbligazione, è altrettanto vero che da tale affermazione non si può derivare "l'irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all'atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l'estensione al suo adempimento, tramite l'esecuzione dell'obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali".

La prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non è stata infatti considerata avente natura solidale ma collettiva, "non potendo operare il principio stabilito dall'articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l'intero e l'adempimento dell'uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri" (Cass. n. 2613/2021).

Diversamente dai corollari desunti dal giudice di appello, la domanda di adempimento deve dunque essere rivolta nei confronti di tutti i promittenti venditori, determinando un litisconsorzio necessario, che si genera nei confronti di tutti gli eredi anche quando, promosso il giudizio ex art. 2932 cod. civ. per l'esecuzione specifica dell'obbligo a contrarre, sopravvenga il decesso di uno dei promittenti venditori, trattandosi di cause inscindibili (Cass. n. 8225/2011).

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