Amministratore di condominio, inesigibile il compenso se non è stato specificato al momento della nomina

E' inesigibile il compenso chiesto al condominio nel caso in cui l'amministratore non lo abbia specificato analiticamente in occasione della sua nomina e dei rinnovi, a nulla rilevando l'inserimento dello stesso nei molteplici bilanci approvati dall'assemblea. La severa statuizione è stata resa dalla Corte di Appello di Palermo con sentenza n. 1792 pubblicata il 2 novembre 2022.

Il caso
Il pregresso amministratore, dopo aver gestito un condominio per parecchi anni esortava invano i condòmini a corrispondergli i compensi maturati. Agiva, perciò, in monitorio contro il condominio il quale proponeva opposizione riuscendo a far revocare il decreto ingiuntivo. Al che l'ex amministratore interponeva appello dinnanzi alla Corte palermitana chiarendo di aver prodotto le delibere assembleari di conferma, revoca e approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi dai quali si evinceva il credito per i compensi professionali spettanti.

La decisione
La novella riformatrice del condominio (L. n. 220/2012) ha introdotto il comma 15 nell'art. 1129 c.c. per il quale «per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV», ovvero l'art. 1703 e ss. c.c. in tema di contratto di mandato. Presumendo l'onerosità del mandato, all'amministratore di condominio spetterà un compenso per l'attività espletata sempreché non sia stata espressamente convenuta la gratuità della prestazione. Nella fattispecie non è stata prevista la gratuità della prestazione, né risulta contestato lo svolgimento dell'ufficio gestorio.
L'introdotto comma 14 dell'art. 1129 c.c. dispone che «l'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta». Il precetto onera l'amministratore, all'atto della accettazione della sua nomina o conferma in carica, di specificare analiticamente l'importo del suo compenso per l'attività gestoria che andrà a espletare. Tanto al fine di garantire trasparenza e rendere compiutamente edotti i condòmini delle singole voci che costituiranno l'emolumento riconosciuto all'amministratore nominato o confermato dall'assemblea.

Gli Ermellini hanno evidenziato che la specificazione del compenso costituisce un elemento essenziale del contratto di amministrazione e non ammette equipollenti come l'approvazione del bilancio. Infatti, è stato ribadito che il comma 14 prevede la nullità testuale della nomina dell'amministratore di condominio nel caso in cui non venga specificata l'entità del compenso. Ciò ai fini del perfezionamento di un valido contratto di amministrazione da approvare in assemblea anche mediante richiamo a un preventivo indicato come parte integrante del contenuto di esso.
L'ex amministratore ha dedotto di vantare compensi dal condominio e di aver provato documentalmente il suo credito anche tramite delibere assembleari attestanti l'approvazione dei rendiconti e bilanci di previsione. Tuttavia, per la Corte palermitana a nulla è valsa l'approvazione dei bilanci consuntivi e preventivi poiché è imprescindibile la specificazione del compenso. Ne discende che l'omissione determina la nullità del mandato comportando conseguentemente l'inesigibilità del compenso anche in considerazione dell'art. 1129, comma 8, c.c. (disposto dichiarato inderogabile dall'art. 1138 c.c.) per il quale non è consentito corrispondere all'amministratore in regime di prorogatio ad interim ulteriori compensi.

In definitiva, la Corte di Appello ha respinto la domanda volta a conseguire il corrispettivo maturato perché il mandato è stato conferito mediante contratto gestorio viziato da nullità, perciò insuscettibile di ratifica e inidoneo a spiegare validi effetti.