È annullabile la delibera assembleare che dispone il mantenimento di vasi ornamentali in una posizione tale da restringere il passaggio nell’androne quando tale collocazione impedisce il paritario godimento del bene comune da parte di tutti i condòmini. Ai fini della valutazione della legittimità della delibera ha rilievo il principio espresso dall’articolo 1102 del Codice civile il quale impone un uso della cosa comune compatibile con il diritto degli altri partecipi, mentre l’eventuale preesistenza della collocazione degli arredi è inidonea a consolidare un diritto al mantenimento.
Lo precisa la sentenza del Tribunale di Prato pubblicata il 5 agosto 2026 al n. 586.
Principio del pari godimento prevale su scelte maggioritarie
La controversia era sorta in relazione alla collocazione di due piante ornamentali nell’androne di un plesso condominiale. L’assemblea aveva deliberato di ricollocare i vasi nella posizione storicamente occupata, in prossimità della rampa scala, nonostante la doglianza di una condomina secondo la quale tale sistemazione ostacolava il transito e rendeva difficoltoso l’accesso alle parti comuni.
Il giudice accoglie l’impugnazione della delibera ribadendo che l’androne costituisce parte comune dell’edificio e il suo utilizzo deve rispettare il criterio del pari godimento. La volontà della maggioranza non può tradursi in una disciplina dell’uso della cosa comune che finisca per comprimere il diritto anche di un solo condomino a fruire del bene nelle medesime condizioni degli altri.
L’esercizio del potere deliberativo incontra il limite rappresentato dal rispetto delle norme imperative che regolano la comunione e il condominio.
Decisivo l’accertamento tecnico sull’ostacolo al transito
Decisiva ai fini della decisione è risultata la consulenza d’ufficio. Il Ctu ha accertato che la collocazione dei vasi riduceva la larghezza utile del passaggio in un punto delicato dell’androne lasciando uno spazio inferiore al metro e determinando un ostacolo permanente al transito, soprattutto per persone con ridotta mobilità o con ausili per la deambulazione.
Il giudicante ha ritenuto condivisibili le conclusioni del consulente. La violazione dell’articolo 1102 del Cc era palese in quanto la disposizione dei vasi non garantiva un utilizzo paritario dell’androne. La soluzione individuata dal Ctu, consistente nel semplice riposizionamento delle piante in una area diversa consentiva invece di conciliare l’esigenza ornamentale con il pieno esercizio dei diritti di tutti i condòmini.
Nessun diritto acquisito sulla precedente collocazione dei beni comuni
Interessante è anche il rigetto dell’argomento difensivo del condominio secondo cui le piante avrebbero dovuto rimanere nella posizione originaria perché collocate in quel punto da molti anni, addirittura prima dell’acquisto dell’unità immobiliare da parte dell’attrice. Il tribunale esclude che la mera protrazione nel tempo di una determinata modalità di utilizzo della cosa comune possa consolidare un diritto al suo mantenimento quando risulti incompatibile con il principio del pari godimento.
La pronuncia conferma un orientamento consolidato secondo cui le delibere assembleari che disciplinano l’uso delle parti comuni sono legittime soltanto se rispettano i limiti posti dalla legge. La maggioranza può certamente organizzare le modalità di utilizzo degli spazi comuni, ma non può imporre scelte che determinino un sacrificio ingiustificato delle facoltà spettanti agli altri condòmini.
La sentenza ribadisce l’importanza del ruolo esplicato dalla consulenza tecnica quale strumento per verificare in concreto se una determinata sistemazione degli spazi sia effettivamente compatibile con la destinazione dell’androne e con l’esigenza di garantire sicurezza, accessibilità e pari fruibilità delle parti comuni.