Una perizia di stima gravemente errata può costare cara al professionista che l’ha redatta. Lo afferma la Cassazione con l’ordinanza n. 22597/26. La Suprema Corte ha stabilito che l’acquirente di un immobile aggiudicato all’asta non deve dimostrare con certezza che avrebbe pagato un prezzo inferiore se la stima fosse stata corretta: è sufficiente provare di aver perso una concreta e seria possibilità di partecipare alla gara in condizioni di piena consapevolezza.
Il caso
La vicenda nasce dall’acquisto all’asta di un immobile da parte di una donna. Dopo l’aggiudicazione quest’ultima aveva promosso un accertamento tecnico preventivo che aveva evidenziato rilevanti errori nella perizia redatta dal consulente del tribunale: superficie diversa da quella indicata, carenze strutturali, difformità edilizie e una potenzialità edificatoria sovrastimata.
Una successiva consulenza tecnica d’ufficio aveva quantificato in circa 78.000 euro la differenza tra il valore attribuito nella perizia e quello reale dell’immobile.
Le sentenze di merito
Nonostante ciò, il Tribunale aveva riconosciuto un risarcimento limitato a 19.500 euro, pari a un quarto della differenza accertata, decisione poi confermata dalla Corte d’Appello di Genova.
Il principio affermato dalla Cassazione
La Suprema Corte ha censurato l’impostazione della Corte territoriale, ritenendo che fosse stato imposto alla danneggiata un onere probatorio eccessivo.
Secondo i giudici di legittimità, il danno non consiste nella certezza di aver perso un determinato vantaggio economico, bensì nella perdita di una chance, cioè della concreta possibilità di formulare un’offerta diversa sulla base di una rappresentazione corretta dell’immobile.
La visita dell’immobile non basta
La Corte ha inoltre chiarito che il fatto di aver visionato personalmente il bene prima dell’asta non elimina automaticamente la responsabilità del perito.
Un acquirente può accorgersi di difetti evidenti, ma non è tenuto a verificare autonomamente aspetti tecnici come la reale consistenza del fabbricato, la regolarità edilizia, le caratteristiche strutturali o la concreta capacità edificatoria. Per questi elementi è legittimo fare affidamento sulla perizia predisposta nell’ambito della procedura esecutiva.
Nuovo giudizio sul risarcimento
La Cassazione non ha riconosciuto automaticamente il risarcimento richiesto dalla ricorrente, ma ha cassato la sentenza della Corte d’Appello di Genova, disponendo un nuovo esame davanti a un diverso collegio.
Il giudice del rinvio dovrà rivalutare il danno applicando il corretto criterio della perdita di chance, partendo dai dati oggettivi emersi nel processo, compresa la differenza di valore accertata dal consulente tecnico, e spiegando con motivazione adeguata il percorso seguito per la liquidazione del risarcimento.