Balconi sporgenti, spese e manutenzione gravano solo sul proprietario della casa

In materia di edificio condominiale, secondo quanto afferma il Tribunale Salerno (sezione I, sentenza 15 ottobre 2026 n. 4780), i balconi aggettanti (che sporgono dalla facciata) non costituiscono parti comuni, ma prolungamenti delle corrispondenti unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Invero, nel condominio degli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un “prolungamento” della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore si debbono considerare beni comuni a tutti, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole.

Ne consegue che le spese per la ristrutturazione e manutenzione della soletta, della pavimentazione e delle strutture portanti del balcone gravano esclusivamente sul proprietario dell’appartamento cui accedono; hanno invece natura condominiale unicamente le spese relative agli elementi decorativi ed estetici del prospetto (quali frontalini, fascia di marmo, rivestimenti ornamentali) qualora inseriti nel prospetto dell’edificio in modo da conferirgli un particolare pregio architettonico.

A proposito invece dei rapporti con il proprietario di un analogo manufatto, che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, si è talvolta ritenuta operante una presunzione di comunione.

Il principio, a ben vedere, è stato enunciato al limitato fine del riconoscimento della liceità di particolari utilizzazioni della faccia inferiore, come l’ancoraggio di telai, la collocazione di apparecchi di illuminazione, l’impegno con piante rampicanti.

Quanto innanzi con riferimento a casi in cui i balconi sovrastanti svolgevano contemporaneamente funzioni sia di separazione, sia di copertura, sia di sostegno, come può avvenire quando essi sono “incassati” nel corpo dell’edificio. 

Ma ove si verta in ipotesi di strutture completamente “aggettanti” - in cui può riconoscersi alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone (piano) sottostante e, tuttavia, trattandosi di copertura disgiunta dalla funzione di sostegno, e quindi non indispensabile per l’esistenza stessa dei piani sovrapposti - non può parlarsi di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè, quindi, di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani.

In tali termini va risolta in senso negativo la questione dell’obbligo di partecipazione del proprietario del balcone sottostante alle spese per la manutenzione e ricostruzione di quello superiore, ciò in coerenza con la lettera e con la ratio dell’art. 1125 c.c., che testualmente si riferisce alle “spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai” posti tra “due piani l’uno all’altro sovrastanti” e, dunque, nell’interno dell’edificio: spese che vengono poste in parti uguali a carico di coloro che vengono considerati comproprietari di tali strutture, in quanto esse sono necessarie per la sussistenza stessa di entrambe le unità immobiliari, a differenza dei balconi aggettanti, di cui indifferentemente ognuna può essere o non dotata.

Al contempo, se – come visito – i balconi aggettanti non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani, ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono, ne consegue che il proprietario dell’appartamento sito al piano inferiore, non può agganciare nulla (si pensi, ad esempio, alle tende parasole) alla soletta del balcone aggettante sovrastante, se non con il consenso del proprietario dell’appartamento sovrastante.