Le Associazioni dei proprietari e degli inquilini chiamate a validare i contratti di locazione a canone concordato non possono limitarsi a recepire i dati dell’immobile comunicati dalle parti; sono invece tenute a riscontrarne la veridicità, per esempio, attraverso le visure catastali. Ha trovato, infatti, conferma in Cassazione, la condanna, da parte della Corte di appello di Cagliari, dell’Unione Piccoli Proprietari Immobiliari a tenere indenne il locatore di un appartamento, a sua volta condannato a restituire all’inquilino quanto pagato in eccesso, rispetto alla corretta quantificazione del canone. Con l’ordinanza n. 26029/2026, dichiarando inammissibili (e in un caso infondato), i motivi di ricorso presentati dalla U.P.P.I., la Terza sezione civile ha lasciato ferma un’interpretazione estesa dei compiti delle associazioni che rischia di modificare gli attuali equilibri del sistema, incidendo su costi e responsabilità.
Un inquilino aveva chiesto la restituzione di parte dei canoni pagati in quanto oltre il limite dell’accordo territoriale: 420 euro mensili, poi saliti a 450, anziché 259,88. La proprietaria aveva chiamato in causa l’UPPI di Sassari, che l’aveva assistita nella predisposizione del contratto. Il Tribunale ha condannato la locatrice a restituire circa 9.584 euro e l’associazione a tenerla indenne. Confermata in appello, la decisione ha resistito anche in Cassazione.
Nel ricorso, l’UPPI sostiene di essersi basata sui dati forniti dalla proprietaria, e di non essere tenuta a verificarne la correttezza. Nessuna norma infatti “prevede un obbligo dell’associazione dei locatori di appurare la veridicità dei dati oggettivi dell’immobile comunicati dalle parti, ma solo quello di verifica della congruità del canone di locazione rispetto ai criteri previsti nell’accordo territoriale”. L’attestazione di rispondenza, prosegue l’Associazione, viene rilasciata sulla base degli elementi dichiarati dai contraenti sotto la loro responsabilità, mentre l’attività tecnico-professionale dell’associazione si limita alla riconduzione degli elementi all’interno delle zone e delle tipologie previste nell’accordo territoriale, individuando il canone di locazione tra gli importi (minimo e massimo) previsti per la specifica tipologia. Del resto, all’epoca le visure castali neppure contenevano l’indicazione dei metri quadrati, ma soltanto dei vani.
Per la Cassazione, tuttavia, le doglianze sono inammissibili in quanto mirano a rivalutare in concreto il contenuto dell’incarico. La valutazione di merito, spiega la Suprema Corte, non è centrata sulla visura catastale. Vi si afferma invece che l’attività di assistenza, qualificata alla stregua del mandato, “non si limita alla mera ricezione delle informazioni catastali …ma richiede un quid pluris”. “Quest’ultimo - continua - si sostanzia in una verifica della corrispondenza delle caratteristiche dell’immobile locato rispetto ai criteri oggettivi previsti dalla legge e dall’accordo territoriale, al fine di ricondurre l’immobile alla categoria di appartenenza e di accertare la congruità del prezzo pattuito…”. Tale verifica, precisa la Corte, “non richiede necessariamente un accertamento in loco, ben potendo la stessa espletarsi mediante una mera visura catastale”.
In questo senso, sempre secondo la Corte territoriale, le dichiarazioni della proprietaria all’UPPI “si palesano sufficienti”: avendo “indicato espressamente i dati catastali dell’immobile locato, dai quali era possibile evincere agevolmente la zona di ubicazione del bene, la superficie e le sue caratteristiche, al fine di accertarne la conformità ai parametri stabiliti dagli Accordi Territoriali”.
“Ne consegue - e qui parla la Cassazione - che la valutazione operata dal giudice di secondo grado non si è basata … sulla possibilità di trarre dalla visura catastale il dato della superficie, ma sulla possibilità per l’U.P.P.I. di accertare, alla luce delle informazioni rese dalla locatrice, la conformità del contratto ai parametri dell’accordo territoriale, di cui la stessa associazione era firmataria”.
Restano, tuttavia, alcuni interrogativi. La Cassazione dichiara inammissibili le censure perché le considera dirette a ottenere una diversa ricostruzione del contenuto dell’obbligazione, riservata al giudice di merito. Ma se, come obiettato dall’UPPI, le visure catastali dell’epoca non riportavano i metri quadrati, come avrebbe potuto quel controllo consentire di verificare la superficie dichiarata? Sarebbe stato necessario acquisire ulteriore documentazione tecnica o persino disporre un sopralluogo? Affidato a chi? Quanto dovrebbe costare, allora, l’assistenza di un’associazione chiamata a verificare la veridicità delle dichiarazioni dei contraenti, con il rischio di doverne rispondere? Resta da vedere se la decisione rimarrà isolata o troverà altri riscontri in sede di legittimità.