In caso di riclassamento catastale della microzona, l’Agenzia deve anche motivare specificamente le ragioni che giustificano l’aggiornamento per la singola unità immobiliare. Lo ha confermato la Cassazione, con l’ordinanza n. 18763/2026.
Il proprietario di un immobile accatastato come ufficio (categoria A/10) aveva impugnato l’avviso con cui l’Agenzia del Territorio di Roma aveva riclassato l’unità dalla classe 4 alla classe 7 nell’ambito della revisione catastale delle microzone prevista dall’articolo 1, comma 335, della legge n. 311/2004. La Ctp aveva annullato l’atto per difetto di motivazione, ma la Ctr aveva accolto l’appello dell’Amministrazione ritenendo sufficiente il richiamo allo scostamento tra valori di mercato e valori catastali della microzona.
La Cassazione ha invece accolto il ricorso del contribuente, affermando che, oltre ai presupposti generali della revisione della microzona, l’atto deve indicare gli elementi concreti che giustificano il diverso classamento della specifica unità immobiliare.
La ragione giustificatrice della revisione parziale del classamento, prevista dalla Finanziaria 2005, dunque, “è la rilevante modifica di valore degli immobili presenti nella microzona”. Tuttavia, precisa la decisione, al momento dell’attribuzione della classe e della rendita catastale del singolo immobile, devono essere considerate anche le “caratteristiche edilizie del fabbricato”, che pertanto assumeranno “specifica rilevanza in sede di motivazione dell’atto”. La motivazione dovrà perciò spiegare “le ragioni in forza delle quali si è prodotta una ricaduta (ed in quali termini di classamento e di rendita catastale) sulla specifica unità immobiliare oggetto di riclassamento”.
In altre parole, nel caso di un nuovo classamento nell’ambito di una revisione dei parametri catastali della microzona, “giustificata dal significativo scostamento del rapporto tra il valore di mercato ed il valore catastale rispetto all’analogo rapporto sussistente nell’insieme delle microzone comunali, il provvedimento di riclassamento, atteso il carattere diffuso dell’operazione, deve essere adeguatamente motivato in merito agli elementi che, in concreto, hanno inciso sul diverso classamento della singola unità immobiliare, in modo che il contribuente sia posto in condizione di conoscere le ragioni che ne giustificano l’emanazione”.
La Sezione tributaria ha così accolto il ricorso del proprietario annullando il provvedimento dell’Agenzia.
Le altre due ipotesi di revisione del classamento di un immobile urbano su iniziativa dell’amministrazione comunale sono: 1) quella prevista dalla legge n. 662 del 1996, art. 3, comma 58, secondo cui il Comune può chiedere l’intervento dell’Agenzia delle Entrate per ottenere la revisione del classamento di un immobile, sia quando il classamento stesso risulti non aggiornato, sia quando esso risulti palesemente non congruo rispetto a fabbricati similari e aventi medesime caratteristiche; 2) quella prevista dall’art. 1, comma 336, della legge n. 311 del 2004 che riguarda il classamento di immobili non dichiarati ovvero di immobili che abbiano subito variazioni edilizie non denunziate.