In presenza di caparra confirmatoria, la parte non inadempiente che, a fronte dell’altrui inadempimento, scelga la risoluzione ordinaria del contratto e chieda anche il risarcimento degli ulteriori danni non può trattenere automaticamente la caparra (o pretendere il doppio), poiché, optando per la tutela ex art. 1453 c.c., questa perde la funzione di liquidazione forfettaria del danno e resta soggetta alla prova dell’an e del quantum. È questo, in sintesi, il principio confermato dalla Cassazione con la sentenza n. 4301/2026 che ha accolto con rinvio il ricorso di alcuni promissari acquirenti.
In sostanza, la scelta è alternativa: se la parte non inadempiente esercita il recesso e trattiene la caparra (o chiede il doppio), la partita risarcitoria si chiude lì, perché la caparra vale come liquidazione forfettaria del danno. Se invece opta per la risoluzione ordinaria e chiede anche i danni ulteriori, non può incamerare automaticamente la caparra: il danno dovrà essere provato e sarà il giudice a determinarne l’ammontare secondo le regole generali.
Nel 2005, alcune persone fisiche stipulavano un preliminare di vendita immobiliare con quattro società. La stipula del definitivo era sospensivamente condizionata all’approvazione di un piano di lottizzazione e alla successiva convenzione urbanistica con il Comune. Dal preliminare emergeva che i promittenti venditori avrebbero svolto un ruolo di “prestanome”, mentre l’iter e i costi gravavano sulle promissarie acquirenti. A garanzia dell’operazione era stata versata una caparra confirmatoria. Nel corso dell’iter, tuttavia, emersero costi ritenuti eccessivi per la rete del gas. Il procedimento non si concluse e il piano di lottizzazione non venne approvato; di conseguenza, il contratto definitivo non fu stipulato.
A quel punto una delle promissarie acquirenti agì in giudizio chiedendo la nullità del preliminare e la restituzione delle somme versate. I venditori sostennero l’inadempimento delle società acquirenti e chiesero di trattenere la caparra oltre al risarcimento degli ulteriori danni. Il Tribunale ritenne che la condizione sospensiva non si fosse avverata e condannò i venditori alla restituzione delle caparre. In appello, la Corte ribaltò la decisione. L’onere di attivarsi per il piano, infatti, gravava sulle acquirenti che dunque erano gravemente inadempienti; i venditori dunque potevano trattenere la caparra. Rigettò però le domande di ulteriore risarcimento dei danni, ritenute generiche e non provate. Gli ex soci di una delle società promissarie estinte proposero ricorso contestando, tra l’altro, la possibilità di cumulare la risoluzione per inadempimento con il diritto di trattenere la caparra e con la richiesta di ulteriori danni.
E la Seconda sezione civile ha accolto la doglianza. È sbagliato, afferma la Cassazione, aver riconosciuto ai venditori il diritto di trattenere la caparra dopo aver qualificato l’azione come risoluzione ordinaria e rigettato i danni per difetto di prova. Pur restando confermato l’inadempimento dei compratori, la Corte d’appello non doveva consentire di trattenere la caparra senza verificare il danno secondo le regole della risoluzione ordinaria.
«In tema di caparra confirmatoria – afferma infatti la Cassazione con un principio di diritto -, va qualificata in termini di declaratoria di risoluzione giudiziale per inadempimento – soggetta, pertanto, alla relativa disciplina generale –, e non quale esercizio del diritto potestativo di recesso, la domanda con cui la parte non inadempiente, che abbia corrisposto la caparra, chieda, oltre alla risoluzione del contratto, la condanna della controparte al pagamento del doppio della caparra versata e il ristoro degli ulteriori danni asseritamente patiti ovvero la parte che l’abbia incassata chieda, ad integrazione dell’invocata risoluzione, l’accertamento del diritto a ritenerla, oltre alla riparazione dell’ulteriore nocumento patito».
La Cassazione ha anche affermato un secondo principio. «In tema di consulenza tecnica d’ufficio – si legge nella decisione -, il giudice può affidare al consulente d’ufficio non solo l’incarico di valutare i fatti accertati o dati per esistenti (consulenza deducente), ma anche quello di accertare i fatti stessi (consulenza percipiente), e – in tal caso – è necessario e sufficiente che la parte deduca il fatto che pone a fondamento del suo diritto e che il giudice ritenga che l’accertamento richieda specifiche cognizioni tecniche».