In un contratto di compravendita immobiliare tra un professionista (la società di costruzione) e un consumatore (la famiglia che andrà a vivere nella abitazione), si applicano le speciali tutele previste per i soggetti più deboli. E allora la clausola del preliminare di vendita che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti, la possibilità di trattenere, a titolo di penale, l’intera somma ricevuta in acconto, anche se costituente una porzione rilevante dell’intero prezzo, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, sentenza n. 21771/2026, accogliendo il ricorso di una coppia contro una srl.
La Seconda sezione civile rileva che la normativa a tutela del consumatore (secondo la versione vigente ratione temporis), è applicabile anche a un contratto preliminare, se concluso tra un professionista, che stipuli nell’esercizio dell’attività imprenditoriale, e un altro soggetto, che contragga per esigenze estranee all’esercizio della propria attività professionale. Di regola caparre, clausole penali e pattuizioni analoghe non hanno natura vessatoria. Tuttavia, nei contratti tra professionista e consumatore opera una presunzione di vessatorietà quando, in caso di inadempimento, prevedano il pagamento di una somma manifestamente eccessiva. E l’inefficacia opera soltanto a vantaggio del consumatore e può essere rilevata d’ufficio.
Sul punto, la Corte Ue – interpellata proprio nell’ambito di questa causa (C-320/24) – ha statuito che non ricorre alcuna preclusione alla rilevabilità della natura abusiva della clausola penale, quale questione nuova sollevata dai promissari acquirenti solo in sede di legittimità. La direttiva 93/13/CEE impedisce che il principio del giudicato ostacoli il giudice del rinvio dal rilevare d’ufficio il carattere abusivo di una clausola, anche se il consumatore non aveva sollevato la questione nei precedenti gradi di giudizio e i giudici non l’avevano esaminata.
Sicché, prosegue la decisione, l’inefficacia/nullità della clausola può essere comunque rilevata d’ufficio anche in sede di legittimità, pure all’esito di un precedente rinvio. Le limitazioni previste per il giudizio di rinvio non operano dunque “allorché le questioni rilevabili d’ufficio attengano alle nullità consumeristiche di protezione dei contratti B2C (Business to Consumer), che importino un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi tra le parti”. Per la Cassazione, dunque, “si radica – in chiave di eccezione – una sorta di diritto processuale consumeristico (ossia speciale), a vantaggio dell’effettività della tutela della parte debole, rappresentata in concreto dal consumatore”.
Tornando al caso concreto, la clausola del preliminare che riservava al venditore l’acconto di 72.869 euro, su un prezzo complessivo di 124,514 euro, come già rilevato dai giudici di merito che ne hanno disposto la riduzione, “non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore”. La riduzione giudiziale di una clausola penale manifestamente eccessiva non impedisce dunque al giudice, anche nel giudizio di rinvio, di rilevarne d’ufficio la nullità per vessatorietà nei contratti tra professionista e consumatore. Ciò in applicazione del principio di effettività della tutela del consumatore sancito dalla direttiva 93/13/CEE.
«In tema di preliminare di vendita immobiliare concluso tra professionista e consumatore – conclude la Corte con un principio di diritto -, la clausola del contratto che riservi al promittente alienante, nel caso di inadempimento imputabile a colpa dei promissari acquirenti nella stipula del definitivo, la somma ricevuta in acconto, previa comparazione con il prezzo complessivo concordato per la vendita immobiliare, non si sottrae alla valutazione di vessatorietà, che il giudice è tenuto a compiere d’ufficio, trattandosi di rapporto professionista-consumatore, al fine di verificare se la clausola determini un significativo squilibrio a carico del consumatore dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto, in ragione del suo importo manifestamente eccessivo».