Comunione legale, la costruzione è solo del coniuge che ha ereditato il terreno
Se i coniugi, in regime di comunione legale, realizzano - anche con mezzi economici di entrambi - una costruzione sul terreno ereditato da uno dei due, il bene immobile è attratto alla proprietà esclusiva del coniuge che era già divenuto proprietario, per successione, del fondo poi edificato. Ciò viene affermato in base al principio “superficies solo cedit” declinato all’articolo 934 del Codice civile, secondo cui qualunque costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo. Quindi in caso di fondo ricevuto per successione da un coniuge prevale la regola dell’accessione della costruzione al terreno sul regime della comunione legale, impedendo che sull’immobile realizzato in costanza di matrimonio scatti la comproprietà al 50% del marito e della moglie. Comproprietà che è, invece la regola generale sui beni acquistati o acquisiti durante il matrimonio a eccezione però di alcune poche ipotesi, qual è appunto quello dei beni ereditati.
Così la Corte di cassazione - con la sentenza n. 10727/2024 - ha accolto il motivo della ricorrente che lamentava l’illegittimità della decisione di appello che aveva annullato il contratto di compravendita con cui aveva acquistato il “fondo edificato” dal solo marito della coppia e senza l’esplicito consenso della moglie.
Il giudice di appello aveva, al contrario, ritenuto che sussistesse specificatamente sull’immobile realizzato da entrambi i coniugi il diritto di comproprietà della moglie, per cui la vendita non era stata legittimamente realizzata per aver pretermesso del tutto il diritto della donna.
Invece, spiega la Cassazione che al massimo la donna avrebbe potuto ripetere dal legittimo proprietario quanto da lei investito nell’immobile venduto: cioè, chiedere al marito la restituzione del denaro impiegato per realizzare il bene poi alienato senza il proprio consenso. Per cui il principio generale dell’”accessione”, ossia della vis attractiva alla proprietà del fondo dell’immobile su di esso insistente, non viene meno solo perché il proprietario è coniugato in regime di comunione patrimoniale. Infatti, per l’articolo 934 del Codice civile il proprietario del suolo acquista ipso iure al momento dell’incorporazione la proprietà della costruzione su di esso edificata.
Il ricorso è stato quindi accolto annullando con rinvio al giudice di appello, la decisione che aveva confermato la nullità del contratto di compravendita dichiarata dal tribunale. Il ricorso respinto si fondava sull’assunto della ricorrente che vantava il cinquanta per cento del valore del fabbricato di cui si riteneva comproprietaria e sull’asserita conseguente nullità del contratto perché concluso solo dal marito. In effetti, ben due giudici di merito le avevano dato ragione dichiarando nullo il contratto. Invece, in accoglimento del ricorso dell’acquirente dell’immobile la Cassazione afferma che alla moglie in una tale fattispecie non spettase altro che il rimborso dal proprio marito delle spese da ella sostenute per la costruzione del bene venduto.
