Le aree di proprietà esclusiva di un condomino non possono essere inserite tra i beni comuni solo perché utilizzate di fatto dagli altri residenti. È questo il principio affermato dalla Corte di cassazione (ordinanza n. 13235/26) in una complessa vicenda condominiale nata ad Avellino e conclusa con l’annullamento della sentenza della Corte d’appello di Napoli.
La vicenda
La controversia riguardava un Condominio e alcune aree esterne – strade, spazi verdi e zone di accesso – formalmente riservate alla proprietà esclusiva della società costruttrice riconducibile a un soggetto, ma utilizzate dai condomini per l’accesso agli edifici.
Il nodo delle tabelle millesimali
Al centro della causa vi era la formazione delle tabelle millesimali e la conseguente ripartizione delle spese condominiali. Secondo i condomini ricorrenti, il consulente tecnico nominato dal tribunale aveva illegittimamente inserito tra i beni comuni alcune aree che, in base agli atti notarili, risultavano invece di proprietà esclusiva di un solo condomino. La Corte d’Appello di Napoli aveva confermato questa impostazione, sostenendo che quelle aree, pur private, svolgevano una funzione essenziale per la vita condominiale e potevano quindi essere considerate ai fini del riparto delle spese.
La decisione della Suprema Corte
La Cassazione ha però ribaltato questa interpretazione. I giudici hanno chiarito che il criterio di ripartizione delle spese previsto dall’articolo 1123 del Codice civile può applicarsi soltanto alle parti effettivamente comuni e non a beni che i titoli di proprietà attribuiscono in modo esclusivo a un singolo proprietario.
Secondo la Suprema Corte, quando esiste un titolo chiaro – come nel caso degli atti notarili che riservavano alla società costruttrice le aree esterne – non è possibile superarlo richiamando semplicemente l’uso concreto che i condomini fanno di quei beni.