Quando la quota di comproprietà dell’alloggio del portiere non coincide con i millesimi condominiali, l’indennizzo spettante al condomino per l’utilizzo gratuito dell’immobile va calcolato sulla quota di proprietà, mentre il risparmio sulle spese di portierato resta ripartito secondo l’articolo 1123 del Codice civile. Lo ha chiarito la Cassazione con l’ordinanza n. 23005/2026.
La vicenda nasce dall’opposizione a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, nell’ambito della quale una condomina, comproprietaria per un decimo dell’alloggio del portiere, aveva chiesto un indennizzo sostenendo che il condominio avesse utilizzato gratuitamente l’immobile per il servizio di portierato. Dopo un primo rinvio disposto dalla Cassazione, la Corte d’appello aveva nuovamente respinto la domanda ritenendo non provati i millesimi della ricorrente. La Suprema corte ha invece censurato tale decisione, chiarendo che occorre distinguere tra la quota di comproprietà dell’alloggio e i millesimi utilizzati per ripartire le spese condominiali.
Nel giudizio di rinvio, scrive la Corte, “occorreva accertare quanto eventualmente dovuto dal Condominio per il vantaggio conseguito dall’utilizzo dell’appartamento concesso in godimento al portiere, dovendosi comunque tenere conto del corrispondente risparmio ottenuto dalla ricorrente in relazione all’obbligo di pagamento della sua quota di spese condominiali comprensiva degli oneri di portierato, senza l’ulteriore aggravio del costo dell’alloggio del portiere”. Invece, prosegue la Cassazione, la Corte d’appello ha “erroneamente ritenuto non provato l’indebito arricchimento del Condominio sulla base della mancata indicazione dei millesimi di proprietà della ricorrente, che invece risulta allegato e che in ogni caso discende dall’applicazione di un criterio legale e deve perciò essere accertato in giudizi”.
Giudizio nuovamente da rifare davanti alla Corte territoriale che “dovrà accertare l’eventuale posta attiva in favore della condomina per il mancato introito derivante dall’utilizzo da parte del condominio dell’appartamento del portiere, da calcolarsi in base al valore locativo dell’immobile non corrisposto diviso per un decimo (pari alla quota di comproprietà del bene), dopo aver sottratto a tale somma dal lato passivo il corrispondente guadagno della ricorrente come risparmio di spesa da calcolarsi sempre in base al valore locativo dell’immobile” ma questa volta ripartito non per un decimo ma in base al diverso criterio ex art. 1123 c.c..
La distinzione, dunque, assume rilievo quando la quota di comproprietà dell’alloggio non coincide con i millesimi condominiali, evenienza che può verificarsi in presenza di un titolo di acquisto, di un regolamento contrattuale o di successive vicende traslative che attribuiscano quote del bene comune diverse da quelle millesimali.