Nel caso di “condominio orizzontale”, il lastrico solare di una sola unità immobiliare non è soggetto alla presunzione di condominialità. L’eventuale comproprietà va dunque provata sulla base di un titolo di acquisto pro quota o di un contratto di comunione. Non è invece sufficiente il semplice rimando alla previsione della comproprietà dei “tetti” contenuto nel regolamento condominiale. Lo ha chiarito la Corte di cassazione, ordinanza n. 9465 depositata oggi, accogliendo il ricorso dei proprietari di un immobile autonomo che avevano convertito il lastrico in un’area a uso esclusivo.
Alcuni proprietari di edifici in un complesso immobiliare a Ventimiglia, avevano chiamato in giudizio una condomina lamentando la trasformazione del lastrico di copertura, originariamente destinato a verde/giardino, in un spazio solare calpestabile in proprietà esclusiva.
Gli attori chiedevano che ne venisse accertata la natura condominiale. In primo grado, il Tribunale gli dava ragione. La Corte d’appello confermava la natura condominiale ritenendo che dagli atti di acquisto e dal regolamento (di natura contrattuale) risultasse la comproprietà delle parti comuni, tra cui i “tetti”, nozione in cui veniva incluso il lastrico. Per il ricorrente la corte territoriale non ha considerato la natura orizzontale del condominio, che avrebbe dovuto condurre alla non applicazione dell’art. 1117 c.c..
Per la II Sezione civile la giurisprudenza ammette che il regolamento condominiale, anche predisposto dal costruttore, possa attribuire la comproprietà di beni non rientranti nell’art. 1117 c.c., con effetti opponibili ai terzi se trascritto. La comunione può inoltre nascere da accordo tra le parti o formarsi progressivamente con la vendita di unità immobiliari. In ogni caso, specifica la Corte, è necessario un atto scritto, a pena di nullità.
“Pertanto – si legge nella decisione -, ove, come nella specie, voglia ravvisarsi un titolo idoneo ad attribuire a tutti i condomini la comproprietà di un tetto che, nel contesto di un condominio orizzontale, assolve unicamente alla funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari e, dunque, non è incluso tra le parti elencate nell’art. 1117 c.c., occorre accertare o che tutti i condomini abbiano acquistato individualmente con i rispettivi atti una quota di tale bene, oppure che siffatta comunione abbia un vero e proprio titolo costitutivo contrattuale, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., il quale abbia comportato il trasferimento del diritto dal patrimonio del singolo a quello soggettivamente collettivo”.
La Suprema corte, dunque, ribadisce che la comunione richiede una manifestazione scritta, chiara e unanime dei condomini. Non è sufficiente un titolo che richiami genericamente il regolamento o elenchi beni non specificamente individuati. Nel caso concreto il giudice di merito non ha verificato se il lastrico potesse rientrare, in concreto, tra i beni comuni ex art. 1117 c.c., pur trattandosi di condominio orizzontale, limitandosi a valutare la destinazione dell’area (a verde o meno), senza accertarne la reale funzione condominiale.
Nel procedere a un nuovo giudizio in sede di rinvio, la Corte d’appello dovrà applicare il seguente principio di diritto: “La comproprietà di una o più cose, non incluse tra quelle elencate nell’art. 1117 c.c. (quale, nella specie, un lastrico solare avente esclusivamente funzione di copertura di una sola delle unità immobiliari comprese in un condominio orizzontale), può essere attribuita a tutti i condomini quale effetto dell’acquisto individuale operato con i rispettivi atti di una quota di tale bene, oppure in forza di un contratto costitutivo di comunione, ai sensi degli artt. 1350, n. 3, e 2643, n. 3, c.c., recante l’inequivoca manifestazione del consenso unanime dei condomini, espressa nella forma scritta essenziale, alla nuova situazione di contitolarità degli immobili individuati nella loro consistenza e localizzazione”.