Per stabilire la condominialità di un’area bisogna guardare innanzitutto all’atto di acquisto originario, se anteriore al regolamento condominiale. Né la presenza di una tabella di ripartizione delle spese di manutenzione dimostra in modo univoco la proprietà comune del bene. Lo ha stabilito la Cassazione con la sentenza n. 14891/2026, respingendo il ricorso di un gruppo di condomini che rivendicava il carattere comune di una rampa.
Un condominio di Genova aveva citato in giudizio una condomina sostenendo che si fosse appropriata illegittimamente della rampa che dalla strada pubblica conduceva ai locali seminterrati, tra cui anche la centrale termica condominiale. Il condominio chiedeva che fosse accertata la natura comune della rampa e la restituzione dei frutti derivanti dal suo utilizzo esclusivo.
Dopo un lungo contenzioso, la Cassazione ha escluso la condominialità della rampa, ritenendo decisivo il primo atto di vendita, dal quale emergeva che il bene era rimasto fuori dal perimetro delle parti comuni. La Corte ha però confermato che le spese di manutenzione della rampa erano ripartite tra i condomini tramite una specifica tabella millesimale.
Correttamente, dunque, si legge nella decisione, la Corte territoriale ha valutato il regolamento “accertandone la posteriorità rispetto al rogito del 1959 e la non univocità del contenuto”, chiarendo come la rampa fosse collocata “al di fuori del perimetro del caseggiato, indicato come delimitante la quota di proprietà comune acquisita”. Secondo la Suprema corte le ricorrenti, in realtà, chiedevano una nuova interpretazione della parola “distacco” contenuta nel rogito del 1959, operazione però non consentita in sede di legittimità.
Per la Cassazione, infatti, la presunzione di comunione prevista dall’articolo 1117 del Codice civile può essere superata soltanto dalle risultanze di uno specifico titolo, che può essere costituito dal regolamento contrattuale, dagli atti di acquisto delle singole unità immobiliari oppure dall’usucapione, assumendo particolare rilievo il titolo che ha dato origine al condominio con il frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali.
Escluso che si trattasse di un bene condominiale, la sentenza non ha però accertato in modo definitivo chi ne fosse il proprietario, anche perché la domanda di usucapione proposta dalla controparte era stata dichiarata inammissibile.
Il principio
«L’art. 1117 c.c. non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, ma indica, come parti comuni dell’edificio condominiale, quelle che, per le loro caratteristiche strutturali, sono destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari, tale individuazione potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di un determinato titolo. Tale titolo può essere costituito o dal regolamento contrattuale o dal complesso degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari o, infine, dall’usucapione, assumendo particolare rilievo le risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali».