L’acquisto del piano terra non comporta anche la proprietà del sottoscala. Lo ha ribadito la Corte di cassazione, ordinanza n. 7222 depositata oggi, accogliendo il ricorso di una condomina.
L’attuale ricorrente aveva agito in giudizio per ottenere il ripristino dello stato originario di una scala e del vano sottoscala, modificati dai proprietari del piano terra. In primo grado il Tribunale di Trapani aveva accolto in parte la domanda, ordinando il ripristino. In appello, però, la Corte di Palermo aveva escluso l’obbligo di ripristino del sottoscala, ritenendolo di proprietà esclusiva dei proprietari del piano terra, pur qualificando come illegittima la modifica della scala comune. Contro questa decisione la condomina ha proposto ricorso per Cassazione, sostenendo che il sottoscala dovesse considerarsi parte comune dell’edificio.
Per la II Sezione civile trova applicazione il principio per cui rientrano tra le parti comuni dell’edificio (art. 1117 c.c.) i cc.dd. volumi tecnici, ossia quelli destinati a contenere gli impianti tecnici del fabbricato (quali i vani ascensore, caldaia, autoclave, contatori) o altri beni comuni (quale il vano scale) e quelli insuscettibili di separato o autonomo godimento, per essere vincolati all’uso comune, in virtù della loro naturale destinazione o della loro connessione materiale e strumentale rispetto alle singole parti dell’edificio.
D’altra parte, prosegue la decisione, è noto che l’individuazione delle parti comuni operata dall’art. 1117 c.c. “non si limita a formulare una mera presunzione di comune appartenenza a tutti i condomini, vincibile con qualsiasi prova contraria, potendo essere superata soltanto dalle opposte risultanze di quel determinato titolo che ha dato luogo alla formazione del condominio per effetto del frazionamento dell’edificio in più proprietà individuali”.
Ne consegue che quando un condomino rivendica la proprietà esclusiva di un bene rientrante tra quelli indicati dall’articolo 1117 c.c., è su di lui che grava l’onere di fornire la prova di tale esclusività, così da superare la presunzione di comunione.
A tal fine, non è sufficiente il titolo di acquisto proprio o del proprio dante causa, se si tratta di atti di trasferimento successivi: rileva solo il titolo originario che ha dato luogo alla nascita del condominio, e solo se da esso emerga in modo chiaro la riserva di proprietà esclusiva del bene.
E tale presunzione “può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo - salvo che si tratti di acquisto a titolo originario - solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione”.
In questo senso, osserva la Corte, le pronunce citate dalla sentenza di appello vanno in un’altra direzione. La Cassazione ha infatti affermato che, nella ipotesi in cui un condomino risulti proprietario esclusivo della rampa di scale accedente al suo appartamento, “la parte dell’area sottostante le scale non può ritenersi idonea a costituire, con esse, una entità unica ed inseparabile, postulando il concetto di incorporazione, al pari di quello di accessione, una unione fisica e materiale del manufatto rispetto al suolo (o, in ogni caso, l’impossibilità di utilizzare il suolo stesso come entità autonoma rispetto al manufatto), ciò che non è lecito affermare con riguardo ad una superficie (libera) sormontata da una rampa di scale”.
È dunque errata l’affermazione della corte di merito secondo cui chi ha acquistato la proprietà del piano terra dell’immobile condominiale, dovrebbe essere ritenuto proprietaria anche del sottoscala.