Contratto di locazione: divieto di effettuare innovazioni che mutino la natura della cosa locata

Contratto di locazione - Controversie agrarie - Demolizione dei muretti a secco di recinzione - Risoluzione per grave inadempimento - Uso non corretto del bene locato da parte del conduttore - Probatio diabolica a carico del proprietario
L’obbligo del conduttore di osservare, nell’uso della cosa locata, la diligenza del buon padre di famiglia, ai sensi dell'art. 1587 c.c., n. 1), con il conseguente divieto di effettuare innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura, è sempre operante nel corso della locazione, indipendentemente dall’altro obbligo, sancito dall’art. 1590 c.c., di restituire, al termine del rapporto, la cosa locata nello stesso stato in cui è stata consegnata. La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c. secondo la quale, in mancanza della descrizione delle condizioni dell'immobile alla data di consegna, si presume che la cosa sia stata ricevuta dal conduttore in buono stato abitativo, può essere vinta solo tramite una prova rigorosa.

• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Ordinanza del 15 aprile 2022, n. 12384

Locazione - Obbligazioni del locatore - Mantenimento della cosa in buono stato locativo - Locazione immobiliare - Presunzione ex art. 1590, comma 2, c.c. - Prova contraria - Carattere rigoroso della stessa - Necessità - Fattispecie
La presunzione di cui all'art. 1590, comma 2, c.c., secondo la quale, in mancanza di descrizione delle condizioni dell'immobile alla data della consegna, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato locativo, può essere vinta solo attraverso una prova rigorosa. (In applicazione del principio, la S.C. ha escluso che potessero superare tale presunzione generici elementi indiziari, quali la verosomiglianza del deterioramento dovuto all'uso specifico del bene ed il prezzo della successiva aggiudicazione dello stesso, e ciò in presenza di una clausola contrattuale che, pur non contenendo la descrizione dell'immobile locato e non potendo pertanto assumere valore determinante, indicava, tuttavia, la idoneità del bene all'uso pattuito e risultava pertanto in grado di sterilizzare la già debole portata indiziaria di quegli elementi).

• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 26 luglio 2016, n. 15361

Locazione - Obbligazioni principali del conduttore - Utilizzazione della cosa locata - Obbligo del conduttore di osservare la diligenza - Piena operatività durante la locazione - Sussistenza
In tema di locazione, l'obbligo del conduttore di osservare, ex art. 1587, n. 1, c.c., la diligenza del buon padre di famiglia nell'utilizzazione della cosa locata determina che quest'ultimo, pena la violazione dell'obbligazione posta a suo carico dalla legge, non possa, sia pure in parte, alterare lo stato della cosa nel corso del rapporto locatizio.

• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza dell'11 maggio 2010, n. 11345

Contratti singoli - Contratti tipici - Locazione - Obbligazioni principali del conduttore - Uso della cosa locata - Divieto di qualsiasi modifica
Allorché le parti del contratto del contratto di locazione, nell'ambito dei propri poteri di autonomia contrattuale, abbiano convenzionalmente stabilito, per quanto attiene all'uso della cosa locata, il divieto di ogni forma di innovazione, consentita solo con il consenso (scritto o orale) del locatore, ove il locatore si sia avvalso, ai sensi dell'art. 1456 cod. civ., della clausola risolutiva espressa, il giudice - chiamato ad accertare l'avvenuta risoluzione del contratto per l'inadempimento convenzionalmente sanzionato - non è tenuto ad effettuare alcuna indagine sulla gravità dell'inadempimento stesso, giacché, avendo le parti preventivamente valutato che l'innovazione o la modifica dell'immobile locato comporta alterazione dell'equilibrio giuridico - economico del contratto, non vi è più spazio per il giudice per un diverso apprezzamento.

• Corte di Cassazione, Civile, Sezione 3, Sentenza del 7 marzo 2001, n. 3343