Contratto: nullo per difetto di causa il “preliminare di preliminare”

Il Tribunale di Napoli (sezione XII, sentenza 6 marzo 2026 n. 3817), in sentenza, afferma (tra l’altro) il principio di diritto secondo cui il contratto in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto a effetti obbligatori (ovvero, il contratto preliminare di preliminare) è nullo per difetto di causa, non essendo meritevole di tutela l’interesse di obbligarsi ad obbligarsi, in quanto produttivo di una inutile complicazione.

Trattasi di un principio ormai superato dal successivo apporto giurisprudenziale (anche delle S.U. della Cassazione) che ha posto in essere un approfondito ripensamento del tema affermando, all’esito, che in presenza di contrattazione preliminare relativa ad una compravendita immobiliare che sia scandita in due fasi, con la previsione di stipula di un contratto preliminare successiva alla conclusione di un primo accordo, il Giudice di merito deve preliminarmente verificare se tale accordo costituisca già esso stesso un contratto preliminare valido e suscettibile di conseguire effetti.

Ove tale verifica dia esito negativo, potrà ritenere produttivo di effetti l’accordo denominato come preliminare con il quale i contraenti si obblighino alla successiva stipula di un altro contratto preliminare qualora emerga la configurabilità dell’interesse delle parti a una formazione progressiva del contratto basata sulla differenziazione dei contenuti negoziali e sia identificabile la più ristretta area del regolamento di interessi coperta dal vincolo negoziale originato dal primo preliminare.

In definitiva, il preliminare di preliminare è da ritenersi idoneo unicamente a regolare le successive articolazioni del procedimento formativo dell’affare, senza abilitare le parti ad agire ex art. 2932 c.c. per la esecuzione specifica del negozio.

Trattasi, in altre parole, di un contratto atipico, con il quale le parti si vincolano a perfezionare non un contratto definitivo, bensì, per ragioni che possono nascere dalla natura complessa della trattativa, un altro contratto preliminare, al quale poi dovrebbe seguire il contratto definitivo.

Con il preliminare di preliminare, in altre parole, si costituisce tra le parti solo un vincolo a proseguire nel procedimento di formazione del contratto preliminare, a fermare la trattativa su alcuni punti ritenuti rilevanti mantenendo l’obbligo di contrattare, per quanto – come detto – tale contratto non legittima l’esecuzione in forma specifica, facendo sorgere esclusivamente una responsabilità contrattuale endoprocedimentale per violazione dell’accordo interlocutorio.

Precisamente, l’inottemperanza degli obblighi assunti con la stipula di contratto preliminare di preliminare può dar luogo soltanto al risarcimento del cd. interesse negativo, sussistendo in capo a ciascun contraente solo l’obbligo di portare avanti la trattativa secondo correttezza; da ciò consegue che, in presenza di una condotta contraria a buona fede, la richiesta risarcitoria può trovare accoglimento qualora il contraente non inadempiente fornisca prova delle spese inutilmente sostenute o dell’esistenza di altri possibili affari che avrebbe verosimilmente concluso qualora gli fosse stata resa immediatamente nota l’inutilità dell’accordo che stava portando avanti (perdita di chance). 

In conclusione deve ritenersi giustificata la possibilità di concludere un preliminare di preliminare in ragione della piena esplicazione dell’autonomia negoziale, alla quale non possono porsi limiti ove siano perseguiti interessi in concreto meritevoli di tutela; sicché non è escluso che possa esservi un interesse specifico a stipulare un iniziale accordo obbligatorio in cui si fissano i primi punti del futuro contratto definitivo.