Le spese per la manutenzione e l’adeguamento normativo dell’impianto di illuminazione e del cancello automatizzato del seminterrato gravano su tutti i condomini se la viabilità interna e le corsie di manovra sono destinate, da regolamento contrattuale o nei fatti, all’uso comune. Questo principio si applica anche quando il singolo condomino non è titolare di alcun posto auto di proprietà esclusiva all’interno del garage e non vanta diritti di uso reale sugli spazi. A stabilirlo è la Cassazione con l’ordinanza n. 27408/2026, che ha respinto il ricorso di una condomina oppostasi al riparto delle spese straordinarie deliberate dall’assemblea.
La natura dell’autorimessa
Il nodo centrale del contenzioso riguardava la presunta natura esclusiva del locale autorimessa. La ricorrente sosteneva l’estraneità dell’area alla compagine condominiale sulla base di un precedente giudicato che aveva escluso il vincolo di pertinenzialità tra il suo appartamento e i singoli posti auto. Tuttavia i giudici di legittimità hanno tracciato una netta demarcazione tra i singoli posti auto, oggetto di proprietà esclusiva o trasferibili autonomamente, e le aree di transito e manovra, quali la rampa di accesso, le corsie interne e i cancelli automatizzati.
Il regolamento di condominio
La Corte ha ricordato che le autorimesse sotterranee non beneficiano della presunzione automatica di condominialità prevista dall’articolo 1117 del Codice civile. Tuttavia, la prova della proprietà comune può essere offerta dai titoli di acquisto e dal regolamento di condominio di natura contrattuale. Nel caso di specie, il regolamento originario e le relative tabelle millesimali prevedevano espressamente una quota di riparto per la viabilità interna a carico di tutti i partecipanti, consentendo l’accesso all’area seminterrata anche per esigenze transitorie di manovra o carico e scarico merci.
Conclusioni
Quindi in applicazione dell’articolo 1123, primo comma, del Codice civile, le spese necessarie per la conservazione e il godimento delle parti comuni devono essere ripartite in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno. L’assenza della titolarità di uno stallo non esenta dal pagamento delle opere relative al cancello d’accesso e all’illuminazione se le aree di transito rientrano tra i beni comuni e servono all’uso potenziale dell’intero edificio.