In caso di distacco dal condominio da parte del proprietario di alcune unità immobiliari autonome, resta in vigore l’obbligo di contribuire alle spese relative ai beni e servizi rimasti in comune. In presenza di parti comuni, infatti, si configura una situazione di fatto assimilabile al supercondominio, con conseguente obbligo dei partecipanti di sostenere gli oneri di manutenzione e gestione. Lo ha chiarito la Cassazione, con la sentenza n. 18203/2026.
Il proprietario di alcune villette di un complesso residenziale di Palermo aveva ottenuto, con una sentenza passata in giudicato, la separazione delle proprie unità immobiliari dal condominio originario. Il distacco, tuttavia, non aveva eliminato la comproprietà di alcuni beni e servizi rimasti in comune. Successivamente il condominio gli aveva richiesto circa 24mila euro di contributi condominiali sulla base di delibere assembleari del 2008 e del 2013. Il proprietario si era opposto sostenendo di non essere più condomino. Tribunale e Corte d’appello hanno respinto l’opposizione e la Cassazione ha confermato la decisione, ritenendo che il distacco delle villette non avesse fatto venir meno gli obblighi contributivi relativi alle parti rimaste in comune.
La II Sezione civile ricorda che, ai fini della costituzione di un supercondominio, “non è necessaria né la manifestazione di volontà dell’originario costruttore né quella di tutti i proprietari delle unità immobiliari di ciascun condominio, essendo sufficiente che i singoli edifici, abbiano, materialmente, in comune alcuni impianti o servizi, ricompresi nell’ambito di applicazione dell’art. 1117 c.c., (quali, ad esempio, il viale d’ingresso, l’impianto centrale per il riscaldamento, i locali per la portineria, l’alloggio del portiere), in quanto collegati da un vincolo di accessorietà necessaria a ciascuno degli stabili, spettando, di conseguenza, a ciascuno dei condomini dei singoli fabbricati la titolarità "pro quota" su tali parti comuni e l’obbligo di corrispondere gli oneri condominiali relativi alla loro manutenzione”.
In alcuni precedenti, la Cassazione aveva chiarito che, nel caso di scioglimento del condominio e costituzione di condominii separati “con il permanere in comune di alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c., la disciplina condominiale unitaria persiste riguardo a dette cose, con la conseguenza che resta attribuito all'assemblea unitaria originaria - ed esula dai poteri delle assemblee dei condominii separati - il provvedere all'approvazione delle spese ad esse relative e alla loro ripartizione fra i condominii”. Pertanto, lo scioglimento del condominio non determina l’estinzione dei crediti approvati nei bilanci precedenti e riguardanti le parti che restano in comune, verificandosi semplicemente un fenomeno successorio.
Nel caso specifico, la sentenza del Tribunale di Palermo non aveva determinato il sorgere di due condominii, visto che all’epoca, le ville distaccatesi erano tutte di proprietà del ricorrente (il che impediva di ritenere configurabile un condominio). Inoltre, il credito oggetto di ingiunzione era stato deliberato in parte prima della separazione degli immobili, e dunque in epoca in cui l’odierno ricorrente partecipava al Condominio originario; e in parte successivamente, ma con la convocazione dei partecipanti al “supercondominio”, sicché egli doveva ritenersi obbligato all’osservanza delle decisioni dell’assemblea, considerato che le spese riguardavano esclusivamente le parti rimaste in comune.
Quanto al credito derivante dalla delibera anteriore, dunque, il distacco aveva determinato un fenomeno successorio, rispetto al credito insoddisfatto. La nuova delibera invece era vincolante essendo seguita a una rituale convocazione da parte dell’amministratore dell’originario Condominio dell’assemblea dei partecipanti al “supercondominio”, per approvare i bilanci relativi alle spese per le parti comuni.