Il Tribunale di Roma (sezione X, sentenza 21 aprile 2026 n. 6158) afferma in sentenza il principio di diritto secondo cui è nulla la vendita, come la permuta, di una parte comune di un edificio in condominio (art. 1117 c.c.) senza il consenso di tutti i condomini, ciascuno dei quali è legittimato a far valere tale nullità.
In termini più generali, la vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti come un unicum inscindibile e non già come somma delle vendite delle (singole) quote che fanno capo ai (singoli) comproprietari, per cui questi ultimi costituiscono una unica parte complessa e le loro dichiarazioni di vendita si fondono in un’unica volontà negoziale tranne che dall’unico documento predisposto per il negozio risulti chiaramente la volontà di scomposizione in più contratti in base al quale ogni comproprietario vende la propria quota all’acquirente senza nessun collegamento negoziale con le vendite degli altri.
Idem in tema di promessa di vendita di un bene immobile indiviso, appartenente pro quota a più comproprietari: allorchè nell’unico documento predisposto per il negozio non risulti la volontà dei comproprietari di scomposizione del contratto in più contratti preliminari relativi esclusivamente alle singole quote di cui ciascuno di loro è rispettivamente titolare, le dichiarazioni dei promittenti venditori, che costituiscono un’unica parte complessa, si fondono in un’unica volontà negoziale, sicchè - quando una di tali dichiarazioni manchi - non si forma o si forma invalidamente la volontà di una delle parti del contratto preliminare con la conseguente esclusione per il promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c..
La domanda di risoluzione
Segnatamente, sempre in punto di diritto: nel caso di stipulazione di un contratto di compravendita immobiliare ove la parte venditrice sia una parte complessa, costituita da più soggetti costituenti un unico centro di interessi, la domanda di risoluzione del medesimo contratto deve essere proposta nei confronti di tutti i soggetti contraenti; qualora uno, o più, dei soggetti componenti la parte complessa sia contrario allo scioglimento del contratto e voglia invece la sua esecuzione, deve manifestare tale volontà costituendosi nel processo; nel caso in cui rimanga contumace, la domanda di risoluzione sarà esaminata dal Giudice e l’eventuale sentenza di scioglimento del contratto avrà efficacia nei suoi confronti.
Tornando più da vicino alla materia del condominio di edifici, esso, come noto, si costituisce ipso iure, senza bisogno di apposite manifestazioni di volontà o altre esternazioni, nel momento stesso in cui si realizza il frazionamento dell’edificio da parte dell’originario unico proprietario pro indiviso, con la vendita in proprietà esclusiva, ad uno o più soggetti diversi, di piani o porzioni di piano.
La costituzione del condominio
Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiaro e inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o ad uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura e ubicazione, si dovrebbero considerare comuni.
Si giustifica così il richiamato principio per cui le parti comuni dell’edificio condominiale possono essere oggetto di compravendita solo con il consenso di tutti i condomini, con conseguente nullità del contratto di compravendita concluso a favore di terzi nel caso di mancanza di detto unanime consenso.
