Il Consiglio di Stato con la sentenza 9436/2025 chiarisce su esclusione di cumulo fra indennità di esproprio e diritti edificatori e distinzione fra perequazione e compensazione urbanistica
LA MASSIMA
Edilizia e urbanistica - Piano regolatore - Programmazione urbanistica cosiddetta contrattata - Accordo perequativo - - Accordo compensantivo - Indennità di esproprio - Diritti edificatori - Cumulo - Esclusione.
La programmazione urbanistica cosiddetta "contrattata" attribuisce rilievo sempre maggiore a strumenti negoziali in materia di gestione del territorio in grado di attribuire diritti edificatori ai privati contraenti: tra questi rientrano gli accordi perequativi e gli accordi compensativi. Gli istituti in questione, tuttavia, richiedono di essere correttamente inquadrati al fine di evitare il rischio non solo di confusione con istituti affini, come gli accordi c.d. incentivo o la cessione di cubatura tra privati, ma anche al fine di evitare che si realizzi un ingiustificato cumulo tra indennità di espropriazione e diritti edificatori.
Edilizia e urbanistica - Piano regolatore - Urbanistica perequativa - Compensazione urbanistica - Caratteri.
In tema di diritti edificatori vengono in rilievo gli istituti di perequazione urbanistica e di compensazione urbanistica o perequazione compensativa. ln caso di urbanistica perequativa, tra i proprietari di un determinato ambito territoriale vi è una distribuzione paritetica e proporzionale del vantaggio costituito dall'edificabilità, quanto dell'onere di contribuzione ai costi di riqualificazione, urbanizzazione e realizzazione di aree a servizi di pubblica utilità o verde, con la conseguenza che viene riconosciuto un valore edificatorio costante, indipendentemente dalla effettiva e specifica collocazione, all'interno di esso, dei fabbricati assentiti; collocazione che, stante appunto l'effetto distributivo-perequativo, risulta indifferente per i singoli proprietari, i cui terreni saranno comunque destinatari di una quota uguale di edificabilità. Nell'ipotesi della compensazione urbanistica, anche definita perequazione compensativa, l'amministrazione, a fronte della cessione gratuita dell'area oggetto di trasformazione pubblica, ovvero di imposizione su di essa di un vincolo assoluto di inedificabilità o preordinato all'esproprio, attribuisce al proprietario un indice di capacità edificatoria fruibile su altra area di proprietà pubblica o privata, non necessariamente contigua e suscettibile di successiva individuazione. La compensazione urbanistica - che può realizzarsi in diverse forme attuative - può fungere da strumento della pianificazione generale tradizionale (compensazione infrastrutturale), ovvero dipendere dall'esigenza di tenere indenne un proprietario al quale venga imposto un vincolo di facere o non facere per ragioni ambientali-paesaggistiche (compensazione ambientale).
In materia urbanistica si assiste ormai a un crescente ricorso agli strumenti negoziali in grado di orientare le scelte di gestione del territorio: in questo senso si parla di urbanistica contrattata.
Tale tendenza dimostra l'apprezzamento da parte di amministrazioni e privati i cui interessi camminano di pari passo, senza comportare una necessaria privazione delle facoltà che si ricollegano al diritto dominicale in nome della realizzazione dell'interesse pubblico.
In tale settore sono diversi...
